こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
よく不動産投資はレバレッジを効かせないと～な話を聞きます。
レバレッジ（Leverage）とは「てこの原理」という意味ですが、つまることろレバレッジ効果とは小さな資金で大きな投資効果を得る事と定義されます。
では不動産投資をするにあたって、レバレッジは必要でしょうか？
不動産投資におけるレバレッジって？
株式（信用取引）や為替でも使われるので、投資に興味のある方は言葉を聞いたことやなんとなくのイメージは持たれているかと思います。
ただ、株式や為替でのレバレッジはとても簡単に行えますよね。現金（証拠金）を担保に証券会社からお金を借りて取引を行うのですが、借りている実感薄い感じがします。確かに小さな資金で大きな投資効果は得られます。正確には得られる事もあります。逆に、よく聞くFXで負けて借金地獄！はこのレバレッジを掛け過ぎた事による大きな損が原因となります。
では不動産投資におけるレバレッジとはどのようなものでしょうか？
まず、不動産投資は、借り入れた資金を元に設備購入や運営を行い、賃貸料収入で返済を行う「不動産賃貸業」という事業扱い※になります。
なので投資（投機）と違い、事業として金融機関から資金を調達する事が可能です。そもそも投資目的では融資の審査にも乗りません。
ただ、株式や為替で簡単に行えた借入が金融機関相手だと、とても難しくなります。これは金融機関が事業としてまっとうな事業計画があるか・借りる人に返済能力はあるのか、など厳しい審査を行うためです。
厳しい反面、実際に融資審査に通るような人・事業ですと、計画通りに返済遂行できる割合が多いので、大負けで借金しか残らなかった！のパターンは少ないかと思います。まぁ、結果論といえばそうですね。
※別途、開業届を行い事業として登録をする必要があります。
融資戦略
ただ、まったくそういった失敗パターンがないわけでもありません。
ある事件以降、どこの金融機関も厳しめの審査が行われており、2023年今現在ではそもそも最初の融資まで辿りつけない場合も多いと聞きます。
いや！知らんし！
今からスタートするんだから何とかしたい！
ですよね。ikioはそう思います。
そこで融資を得やすい条件をまとめてみました。
- 金融機関 日本政策金融公庫
次点で地元の信用金庫・信用組合。 - 耐用年数 以内が望ましいが、少しオーバーでも検討予知あり
- 確認済証、または検査済証がある
個人買い売買では契約不適合責任免責も多いですが、これはあまりいい印象ないようです。
あとは購入物件の収益性しだいですが、物件購入費よりリフォーム費とした方が審査通りやすいように感じます。
ただし公庫の場合、借入期間は最大10年。借入額も1000万までと大きくはありません。また、借入金利も最初は2.3～2.5％ぐらいになります。
自己資金や年収は、おそらくあまり重視されてませんが、多ければ多いほど審査は通りやすくなります。貸す側からしたら当たり前ですね！
この条件だと、戸建てや小ぶりなアパートが対象でしょうか。少し試算してみましょう。
フルローンで1000万円の物件を購入する場合、金利2.3％として1ヶ月あたり約93000円の返済になります。返済率を家賃収入の5割とするなら約18万/月に収入を得なければなりません。
うーん、少なくとも戸建てでは難しそうですね。
では400万を借入して、自己資金600万の場合ですと、1ヶ月あたりの返済は約37000円になります。上記と同じく返済率を5割とするなら家賃収入が7万～8万くらい必要でしょうか。これでしたら現実味がありますね！
レバレッジなし… 600万の物件までしか購入できない。家賃収入の見込み4～6万/月くらい。
レバレッジあり… 1000万の物件を購入検討できる。家賃収入の見込み7～9万/月くらい。
自己資金600万に対して、利回りで見るとなし12％、あり18％と6％も違います。
とはいえ借金は借金
さきほどの例はあくまで皮算用です。
地域や売り出しタイミングにもよりますし、実際にそうなる保証もありません。
レバレッジを効かせれば、利益は増えますが、同時に空室や金利変動などのリスクも背負う事になります。
また、融資を受けるのは簡単ではありません。実際に審査を受けるための書類もたんまり用意しなければなりません。
次はこのあたりの書類関係まとめたいと思います！
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