こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
不動産を投資としてではなく、事業として拡大していく上で融資はとても大切です。もちろん、融資しなくとも時間をかければ事業拡大できますが、融資があった方がその時間は短縮できます。
ただ、平たく言うと借金になりますから、それ自体が怖い・返せるか不安などマイナスなイメージを持たれる方も多いでしょう。
しかし、しっかりと事業計画を立てて、経営・資金繰りをシミュレーションすれば、大して恐れるものでもない事がわかるかと思います。まずは100万円以下でリフォーム資金を借りてみると、意外と高く感じていたハードルは取れるのではないでしょうか。
話が逸れました。
今回は、サラリーマンで物件購入する際に活用できる金融機関の融資条件などをまとめてみました。主に関西地区での話ですので、関東のみがエリアであるところは書いてません。
どんな金融機関があるの？
定期的に楽待でも記事にされてますが、そもそも金融機関によって不動産に積極的・非積極的が分かれてます。ここ数年の流れでは2018年の「かぼちゃの馬車事件」以降どこも厳しくなっていたのが、2022～23年頃はニーズも後押しし多少積極的に変わったとの事。実際にikioも2023年に何行かお取引させてもらいました。
以下にはサラリーマン大家として使えそうな金融機関をまとめます。
①日本政策金融公庫
対象：誰でも（女性や一定年齢以下の起業は優遇あり）
融資額：～7200万円
金利：有担保で1.35～3.15%（2024年7月現在）
融資期間：10年～15年
評価：物件価格の50～70％
姿勢として国としての事業支援が強く、金利が低く、誰でも借りられる傾向にあります。その代わり、融資期間は短く初取引では10年未満が多いと思います。また、路線価ベースに物件評価しますので、どんなけ収益性あろうと築古には厳しめです。共担もできますが、融資額はあまり伸ばせず、変わりに金利が多少下がるとの事でした。
②三井トラストL＆F
対象：個人・法人
融資額：300万～10億円
金利：変動金利 2.99％～6.40％（2024年7月現在）
融資期間：～35年
評価：積算評価+収益還元評価
再建不可や違法物件でも融資実績あり。審査も早く、高利回り物件を確保できるのなら要検討かと。購入物件の評価が低くとも、共同担保を入れる事で融資額を伸ばす事ができる。合計5000万円以上の融資で金利が2.9％まで優遇されるので、5000万円以上の物件で1棟目から優遇を狙っていくのが良いかと思います。
③セゾンファンデックス
対象：個人・法人
融資額：100万～5億円
金利：変動金利 2.75％～4.55％（2024年7月現在）
融資期間：～35年
評価：積算評価+収益還元評価
こちらも訳あり物件も融資対象になります。トラストと同じく共担を入れる事で融資額が伸ばせます。なんとなくトラストと比べるとこちらの方が条件良くなるイメージです。
④オリックス銀行
対象：年収700万円
融資額：1000万～2億円
金利：変動金利 2.675％～3.675％（2024年7月現在）
融資期間：～35年
評価：物件価格の90％
以前は年収500万円がボーダーラインだった気がしますが、今は700万円です。対象エリアが大阪の中心地から公共交通機関で1時間以内とあるので、先の①②③より狭くなります。郊外の物件よりは、都心部の資産性物件向けになるでしょうか。
⑤滋賀銀行 スピードローンジャストサポート（不動産担保型）（目的型）
対象：賃貸業が主業でない個人
融資額：～4500万円
金利：変動金利 1.95％、2.575％、4.875％（2024年7月現在）
融資期間：～30年
評価：積算価格70％+収益還元評価
以前は収益物件は1棟目だけでしたが、複数所有でもOKになってました。スマホで契約までできるのがありがたいです。もし融資額が足らなくとも、フリーローンとの組み合わせでフルローン・オーバーローンも可能です。
⑥大阪厚生信用金庫
対象：個人・法人
融資額：～5億円
金利：変動金利型 3.5％～（2024年7月現在）
融資期間：～35年
評価：積算価格70％+収益還元評価
エリアが大阪府内に限られます。原則第一順位ですが、第二位での抵当も検討してくれるようです。
⑦関西みらい銀行フリーローン＜不動産担保型＞
対象：個人・法人
融資額：～1億円
金利：変動金利型 1.9％～3.9％、固定型 4.9％～9.8％（2024年7月現在）
融資期間：～30年
評価：積算価格80％+収益還元評価
正直、あまり金利は優しくありません。その代わり、バックファイナンスや審査は優しい傾向があります。これとは別にプロパーローンのお取り扱いもありますが、金融資産で1億程度ないと利用は厳しいようです。
他にも、積極的な金融機関として、大阪なら大阪協栄信用組合、兵庫であればみなと銀行、尼崎信用金庫、姫路信用金庫、兵庫ひまわり信用組合などが挙げられるようです。
もちろんこれら以外にも金融機関はありますが、「うちは不動産への貸出を縮小している」「個人とはお取引できません。法人なら・・」などあまり良い返事をいただけなかったところもあります。それぞれの融資姿勢もありますが、まぁ、実績のなかった時の話なので、運営実績ができてきた今ならまた話は変わるかもしれません。
まとめ
個人の属性や物件によって条件は様々に変わるでしょうから一概には言えないですが、一般的なサラリーマンでもお付き合いできそうな範囲で書きました。2022年の社会人の平均年収は458万円。正社員に絞ったとしても523万円だそうです。
もちろん、地域によっても変わってくるでしょうが、まず先述のオリックス銀行では条件に合いませんね。香川銀行では1000万円以上の収入がないといけないと聞きます。という事は一般的なサラリーマンの場合は、まずは公庫、そしてノンバンク系から取り組んでいくというのが今の時代での戦略になるのでしょうか。
ちなみに先述した条件はいずれもアパートローンですね。保証会社が付いているものです。お気づきかもしれませんが、よく見るとほとんどの商品の保証会社がセゾンファンデックスです。であるならば、1棟目からセゾンファンデックスでの融資を行い、取引実績（＆担当者）を得るというのも戦略の一つではないでしょうか。
またいずれまとめすが、サラリーマンの給与収入+家賃収入で見てくれるところもありますので、まずは何とかして1棟・1軒持つのが大事かと思います！
でも更に規模拡大を目指すなら地域に根付いた、地銀や信金とも取引したいですね！ノンアポで訪問するという失礼をしても、丁寧にお話聞いてくださります（体験談）。
今回は以上です。
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