こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
以前、農地転用って難しいという記事を書きました。
▶農地転用はワンチャンあるか
記事内では不動産投資という面では農転にはチャンスないかもと言いました。
が、もしかしたらワンチャンあるかもしれない方法がありましたので、再度まとめたいと思います。
簡単におさらいしますと、農地法という法令により田や畑などの所謂農地は地域の農業委員会や県知事に許可をもらわないと自用の地目転用や他者への売買はできません。
これは、第一条にあるように「国内の農業生産の基盤である農地が現在及び将来における国民のための限られた資源」として行政が守っていこうという目的からです。
そんなガチガチに守られた農地は投資目的では効率悪いし、そもそも買えないという話でした。ではどのような方法だと道が拓けるのか・・。
それは非農地証明を取得する方法です。
非農地証明とは、現状が農地以外の土地になっているなど一定の条件を満たしている場合に限り、非農地としての証明を受けることができる制度です。
つまり、農地でないなら農地法で制限されないので、通常の土地と同じく売買が可能になるという、少し裏技みたいな方法ですね。
非農地証明とは
当然、これを取得する要件も難しいです。簡単に取得できるなら守るべき農地が減り続けてしまいますからね。特例・・くらいのイメージが良いかもしれません。
では、非農地証明はどのような場合に発行できるかと言いますと・・。
①農地法が適用された日（昭和27年10月21日）以前から非農地であった土地
②自然災害による災害地で農地への復旧が困難であると認められる土地
③農業振興地域の整備に関する法律で定める「農用地区域」の外の土地で、原則として20年以上耕作放棄され将来的にも農地として使用するのが困難であり、農地行政上も特に支障がないと認められる土地
上記のうち一つに該当する場合です。
そして、それを客観的に証明する必要があります。
①農地法が適用された日（昭和27年10月21日）以前から非農地であった土地
日本の農家はほとんどが家族単位で農業を行っており、ほ場と住宅が同じ土地内で行われている場合が多くあります。その為、農地法が施行される以前から、農地内に居住用の建物が建っている場合は宅地とみなされます。このように法令の施行前から農地以外に変わっていた場合を指します。
②自然災害による災害地で農地への復旧が困難であると認められる土地
土砂崩れや河川の氾濫などで耕作が難しくなった土地を指します。
③農業振興地域の整備に関する法律で定める「農用地区域」の外の土地で、原則として20年以上耕作放棄され将来的にも農地として使用するのが困難であり、農地行政上も特に支障がないと認められる土地
今回注目するのはここです。この証明書を取得する人の大半はこの③で行う事が多いそうです。
20年以上の耕作放棄地として、耕作復旧が困難な場合に認可されるようです。
復旧困難とはどういった状態かというと、概ね一定水準以上の物理的条件整備が必要な場合が該当するそうです。具体的には長年放置された事により土地が森林の様相を呈しているような状態との事。
また、20年耕作放棄地と証明するには当時の航空写真や水利委員長、農会長等による証明書などが必要なのだとか。
市町村により仔細は変わりますので、該当地の農業委員会に確認しなければなりません。ちょっとややこしそうではありますが、農転よりははるかに手間も準備も少なく、可能性が少しでもあるなら、まずは非農地証明の検討が良いと思います。
まとめ
農転よりハードルが低いとはいえ、やはり準備が大変なのは大変です。
時間がない、お金は多少かかっても良いであれば専門家に代行してもらうのが確実かもしれません。
農転や非農地証明の発行は行政書士や司法書士で代行いただけますが、地目変更は土地家屋調査士が専門となるそうです。
農転の場合は、「農転許可申請→許可後地目変更登記→売買契約→所有権移転登記」ですが、非農地証明の場合は、「売買契約→地目変更登記（非農地証明書を添付して申請）→売却金の受け渡し→所有権移転登記」と流れが変わります。
いずれにしても、まずは農業委員会に相談するのが良いと思いますが、農業委員会も公務員ですので、寄り添ってくれるような過度なサービスは期待せず事業プレゼンしにいくくらいの気概で相談するのが良いかもしれません。
今回は農転以外のアプローチについて記載しました。
農地関係を調べれば調べるほど、ガチガチに規制されており、空き家問題や農業の後継者問題が謳われる現状の日本には合ってない規制だなーというのが正直な感想です。
神戸市はタワマン規制が注目を浴びましたが、その実都心より郊外を発展させようという潮流ゆえの規制なのです。そう、郊外を発展させようという流れはあるのですから、農地に関してももっと規制が緩和される事を願うばかりです。（市でできる範囲でですが）
今回は以上です。
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