こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
大家＝不動産賃貸業は不労所得か？
古より語られる話題ですが、個人的な結論を申しますと物件管理・税務処理・将来的な計画（修繕や事業拡大など）をすべてアウトソーシングできるのであれば不労所得と言えると思います。
しかし、これらには当然多額の費用が掛かります。外部に支払う手数料、事務の方を雇い入れたら給与をお支払するなど・・枚挙すればキリがありません。
当然、営利目的で不動産投資を行うわけですから、手元にお金は多く残さねばいけません。したがって多くの方が最初から完全外注化は難しく、自分自身の労働力を投下する必要が出てくるかと思います。
普通に事業主として働いていますので、これって不労所得ではないですよね。その最たるものが自主管理です。管理会社を挟まず、CtoCで直接入居者さんとやり取りを行いますが、その多くがクレーム（要望）対応になっております。
▶水道業者の甘い罠
上記はお風呂の排水が悪いというお話でしたが、こういった日々生活する上で発生する要望は頻繁にあります。
今回はここ1年くらいであった事例をいくつか紹介します。
駐車場借りていいですか？
区分であった事です。
駐車場に空きはあるので、新たな契約自体は可能です。なので、マンション管理組合→ikio→入居者さんが良いのか、マンション管理組合→入居者さんのどちらで契約すれば良いかという相談でした。
特にマンション規約に区分所有者が契約する必要があるとなかったので、入居者直接で良かったのですが、ただ、あなた生活保護受給者ですよね？
ここはバス停にも近く、バスで駅前にすぐ出られる地域なのでまず福祉課の承認は下りないのと、自家用車ではなく親戚の車を停めたいとのお話でしたので完全アウトです。理由を告げお断りしました。そりゃ無理ですって・・。
家賃の振り込み時期ずらせますか？
聞いた瞬間ドキッとしました。まさか滞納か？！
よくよくお話を聞くと、月末振込の条件になっているが年金が15日頃に入るので、その後に振り込みにしてくださいと本当に時期をズラすだけの相談でした。
まぁ滞納にだけお気を付けください。と承諾。その後、1年経ちますが毎月15日にしっかりとお振込みされております。
インターホンが鳴らない！
まずは原因特定のため、詳しく話を聞きます。
親機の画面は映るが、玄関子機を押しても音が鳴らないとの事。ここは新しい物を取り付けたばかりなので、故障の線は薄そうでした。無線のインターホンなので、玄関子機の電池切れが原因かなと思いつつ確認に向かいます。
果たして電池交換したところ、しっかりと解決いたしました。新設した際に手元に余っていた電池を入れたこちらの手落ちでしたねw
アリが上がってきます！
戸建です。
洗濯機の排水口が昔ながらのホースを突っ込む穴が開いているだけのもので、ここからアリが上がってきている！というお話でした。
解決策として封水トラップを付けようと思いまして、VP・VU兼用の部材を持っていきました・・が、入らない・・なぜ。
よく見ると、配管に既にVU用？ソケットが接着されており、これを外さないと内径が狭すぎて取り付けできません。方法としてはマイナスドライバーを駆使してソケットを物理的に破壊する事になりますが、配管とソケットの接着力は強く取り外しは余りに面倒ですし失敗したら塩ビ管なので穴が空いてしまいます。
それらリスクを考えたらより内径の小さい部材を取り付ける方が早いだろうと思い、そちらで対応しました。無事に取り付けられ、アリ問題も解決したとの事でした。
網戸のスキマを直して欲しい。
網戸を閉めた際にサッシ枠との間に少しスキマが出来るのをどうにかして欲しいとの事。
木造の築古なのでおそらく家全体の傾きが出てきており、それでサッシ自体が歪んでいるのだと思います。
スキマと言っても2～3mmくらいなので、戸車の高さ調整でなんとかなりそうです。左右のうち下がっている方を歪みの分上げる感じですね。これはドライバー一本で調整可能です。
調整後、スムーズに開閉できる事を確認して作業完了です。簡単な事ですが、感謝されるとちょっとうれしいですね。
水まきがあるようです。
区分です。
水まきがあるようです！だけ連絡ありました。？？？と思いつつお話を聞くと、掲示板に水まき当番なる張り紙があったそうで、各部屋指定された日に水まきを行ってくださいとの事でした。
まぁ、連絡してきてるって事は参加したくないんだろうなと思いつつ、わかりました対応します。とお伝えしました。対応後、念のため報告しておきます。もし組合担当者から直接聞かれても大丈夫なようにですね。
たまたまですが、散水用のホース（プラスチック製）が壊れておりましたので、水まき報告も兼ねて組合長に手紙で報告しておきました。まぁ総会には参加できてないので、これくらいは手間暇惜しまずです。
後ほどわざわざ感謝の電話くださったので、対応は間違ってなかったのでしょう。
浴室のドアが外れそうです。
ギリギリ外れてないとの事ですが、外れているか付いているかのどちらかしかないのでは・・と思いつつ業者手配します。
話を聞いた感じでは扉全交換の必要があるのか、パーツの交換で済むのかが分からないからです。自分で判断できないし、もしもがあってはいけないので業者に任せました。入居者の生活第一なので、問題解決のスピード優先です。
結果的にパーツが外れていただけとの事で、はめ込みましたと連絡が。出張費だけで済みました。もし全交換なら数万円かかるので、今回はラッキーですね。
電気がつかないです！
ブレーカーを上げてくれ！以上！！
あと、蛍光灯が切れているパターンもありましたね。もう今後生産もされないですし蛍光灯はLEDに交換していきます。
まとめ
何例か書きましたが、他にも細かな相談事やら合わせるとだいたい1世帯ごとに2～3か月で1件あるかないかです。これはどんどん規模拡大していくと、それに比例して増えていくんだろうなぁ。と感じます。
一応、賃貸借契約書には「軽微な故障等は、借主にて修理・補修するものとする」と明記しており、修繕対応する義務はありません。
義務はないのですが・・物件や入居者の様子を見るついで、または入居者との心の距離を縮めておく、自分の知識・スキルを磨く・・など、自身で対応するのは意外とプラスになることも多くあります。時間に余裕ある時だけかもしれませんがw
冒頭でお話したように、事業主として労働力を割く以上不労所得と言えません。言えないと思いますが、完全外注化するにしても、この修繕見積りは適正か？を見極める上でも経験が大切かと思います。そう、将来の為と考えると無駄ではないですよね。
どの道、大規模な修繕などは業者を手配する必要もありますし、実は電話だけで済んでいる事も多いです。そう考えると一般的なサラリーマンよりかは遥かに楽なお仕事なのは間違いないです。それに、今後年を重ねて頭も体も動きが鈍くなってきた時の備えとしても優秀だと思いますので、自身で対応は今後も続けたいですね。
今回は以上です。
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