こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
年末年始、みなさんどう過ごされたでしょうか？
帰省してゆっくりされた方も居られれば、ずっと仕事だったよ！なんて方まで様々かと思います。
ikio？ ikioはねぇ～。
表題の通り、ワンルームマンション（区分）の営業受けてましたw
年末年始は挨拶などもあり、仕事プライベート問わず普段より電話の本数も多くなり、登録していない名刺交換しただけの仲介などからも掛かってきます。
そこを突かれたといいますか、知らない番号からの電話への警戒が減ってたんですよねぇ。反射で受けてしまいました。
多くの人々が「少額で始められ、安定した収益が得られる」といったイメージを持っているこの投資方法。この記事を読まれてる方の中には、ちょっと興味あるなんて方も居られると思います。
しかし、実際にはそのイメージが現実とどれだけ一致しているのか、またどういった営業トークを受けるのか・・気になりません？
今回営業マンの話に対して、思った事をまとめてみました。あ、ちなみにワンルームはもちろん買ってませんよ。
世間のイメージ：手軽で安定した投資
ワンルーム投資に対する一般的なイメージは「少額で始められて、安定した家賃収入が得られる」というものではないでしょうか。
特に、賃貸需要があるエリアであれば、ほとんど手間もかからずに安定的に収益を得ることができると考える人も少なくないでしょう。また、管理をプロに任せれば、日常的な手間もかからず、放置しておいても利益が出るという誤解がある場合もあります。
営業マンもこのイメージを強調していました。「少ない資金で投資が可能」「毎月の家賃収入がローン返済をカバーできる」「生命保険の代わりになる」といった言葉は、なるほど確かに魅力的に聞こえます。
しかし、実際にその通りに進行するケースは必ずしも多くないというのが現実です。
実際のリスクと不確実性
実際にワンルーム投資を行う際、最初に懸念すべきは高額な初期投資と、それに伴うローンの返済負担です。
確かに今の情勢でも頭金ゼロで始めることは可能ですが、全ての初期費用をローンで組む場合、当然返済する金額が増えます。その返済額が毎月の家賃収入以上になり返済が難しくなり破綻します。えぇ、間違いなく「返済＞家賃収入」になります。これにはいくつか理由があります。
①家賃収入は必ず下がる
これは東京23区でも同じでしょう。築年数が経てば経つほど、物件の競争力は下がりますので、自然と家賃を下げないといけない時が訪れます。
だって新築と築30年の部屋が同じ賃料で勝負できるわけがないじゃないですか。
今回見せてもらったシミュレーションでは、ローン期間中に少しずつは下がってましたが、20年後には下落が止まり35年後には想定家賃が新築の90％くらいの設定になってました。地域にもよるかもしれませんが、毎年-1％くらいの感覚が相場ではないでしょうか。
返済額は変わらないのに家賃収入が減るなんて何のための投資？って感じです。
②そもそも返済以外にも経費がかかる
毎年かかるものが固定資産税。毎月かかるものが管理費・修繕積立費です。特に管理修繕費は建物が古くなれば必ず上がりますし、昨今の最新設備は機能は良いですが、その分修繕にお金がかかります。
これらも加味すると家賃収入だけでは黒字にならない事がはっきりしますね。
家賃保証で安定した収益
また、営業マンが「安定収益」と強調していた点についても注意が必要です。賃貸市場の動向や地域の経済状況など、安定した収益が保証されるわけではありません。
これに疑問を呈すと、待ってました！とばかりにサブリースで家賃保証しますよ！という話を出してきます。この保証は空室を出さない保証であって、家賃を下げない保証ではない。管理会社は経年によって一方的に下げてきます。
営業マンの話では、そもそも相場より少し下げて客付けしているので、経年による家賃下落にも耐えられるハズだと言ってましたが、上記の通りサブリース契約をしてしまうと、「相場に合わせる」と一方的に話が進むでしょう。
資産価値が実際に出るかはギャンブル
さらに、ワンルームマンションは中古市場での価値が下がりやすく、資産価値が減少するリスクがあるため、売却時に思うような利益が出るかも分かりません。一部都市ではここ10年で利益出たのは事実でしょうが、既に東京ですら高止まりしている印象を受けます。地方ともなれば尚更ですよ。
今回話にあったのは大阪市内のワンルームでしたが、環状線内から外れ、私鉄駅が最寄り・・正直、今後30年で売却益が取れるような場所とは思えませんでした。
未来の事は誰にも分りません。
過去こうだったから、上手くいくはず！は不確実な話でしかなく、リスクの方が大きい事を覚えておく必要があります。
節税効果と保険の代わりになるのか
赤字で節税できるからいい？
良くないです！本業の給与と損益通算して税金を減らそうという話ですが、目的がおかしいです。
節税して資産を増やそうとしてるんですよね？でもその毎月の赤字で本当に節税できるのは経費になる部分（返済金利子、保険料、管理費、修繕積立金、固定資産税）だけです。赤字の大部分である返済元金は経費になりません。なので、内訳をよく見ればあまり節税できず、ただただ資産が減っているだけなのが分かるかと思います。
ちなみに、戸建なら減価しない「土地」の価値がありますので、返済によってB/S上の純資産が増えます。しかし区分は土地の持ち分が少なすぎる上、減価していく建物比率が高いので、返済によって資産は全然増えないのが現実です。
そもそも投資という名前ですが「不動産賃貸業」＝事業ですので、赤字が良いわけがありません。黒字経営して税金をより多く払うんじゃ！くらいの気持ちで取り組むのが本来の形かと思います。
保険の代わり
ちょっと誇張された言い方に思います。ローンを組む時に団信加入するというだけの話です。確かに死亡や高度障害になってしまうとこのローンの残債はなくなりますが、別に他の（団信に入ってない）ローン・借金や税金、または生活費がすべて免除になるわけではありません。
残債がなくなった後でも、毎月の管理費・修繕積立金や固定資産税はなくなりませんし、とてもじゃないですが、ワンルーム程度の収入だけで生活はできません。また、残された家族にとっても賃貸業を引き継ぐ必要がありますし、売却するにしても手間もかかります。正直、これは資産ではなく負債の一種ではないでしょうか。
よく言われる事ですが、本当に節税を考える年収は1800万円～です。それ以下は正直考える必要もありません。
また、生命保険の代わりにもなり得ません。大きな売却益が出る事が前提だからです。売却益が出ないのなら普通の貯蓄型生命保険の方がよっぽど確実かと思います。
営業マンのイメージと実際の印象
信頼できる専門家
彼らは物件販売のプロであって、不動産賃貸業のプロではありません。したがって、彼らの用意するシミュレーションやトークは自分の利益を追求する為のもので、購入する側のメリットは考えていないです。また、税制やリフォームの話題には弱かったです。
ただ、やはり地域の特性や地価の事には詳しいので、今後ご自身が興味ある地域の話を聞いてみる分には面白い話が聞けるかもしれません。
押し売りや強引な営業
これは本当にあります。電話でも20分程度～と言ってましたが、こちらから打ち切らない限り無限に喋り続けます。
ちなみに対面で話す時には事務所に缶詰めにされたりしないです。オープンな場で～とカフェなどで話す事になりますが、これもしっかりと断らないとずるずると（判断が鈍って）契約するまで離してくれないと思います。この場合、終電などで一旦お開きになっても翌日以降も電話攻撃がありそうな雰囲気でした。
情報の不透明さや誤解を招く説明
先述したように不確実な話をあたかも決定事項のように大げさに話をしてきます。家庭を持っている場合は、家族のためになるから！というワードをしつこく繰り返してました。
こちらが既に賃貸業している事を告げると？
もうそれなりに物件運用している事を告げても、結構強引にトークしてきます。「今まで行っていたのはCFを生む攻めの方法なので、資産になる守りを持ちましょう！」ですって。まぁあながち間違ってない話なのでしょうが、守りは別にワンルームでなくて良いですよね。
周囲の人もやってますよ！
儲け話に乗り遅れていいんですか？との事。ぼかしながら〇〇グループ会社に勤めていると話ていると「そのグループ内なら△△と■■（共に系列会社）の方とお取引ありますよ！」と周りもやってるアピールしてきます。まぁ身近にそんな人いるんだ～程度に聞き流していたのですが、今思えばこれも同調圧力というか、焦らそうというトークだったのかもしれません。
まとめ
結論としては、ワンルーム投資の営業はろくでもないということです。
今回結論ありきで話を聞いてみたのですが、実際に営業マンの強引さは、話に聞いていた通りでした。勢いが凄くて（熱意があるというより常に前のめりな姿勢で）気の弱い人や、体格に差がある女性にはこの強引さは効果的だと感じました。
さらに、見た目やこれまでの資産運用まで何から何まで褒めちぎるので、偏見かもしれませんが優れている自覚のあるであろう医師や高属性サラリーマンが引っかかるのも理解できるなと思いました。
唯一、営業トークで良いな～と思ったのが「フルローンできます！」でしたw
「フルローン」という言葉にぐらつくくらいには、不動産に馴染んでいる自分がいることに気づけて面白かったです。
今回は以上です。
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