こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
世間でサラリーマンの副業解禁が囁かれだしてから結構時間が経ちました。民間では、今時はむしろ「副業できないの？」と言われるくらい世の中が変わってきたように感じます。（一部の公務員などは難しいまま）
不動産投資は、他の副業と違って本業を続けながら自然に収入が積み上がるため、まさにサラリーマン向きの副業と言えます。
しかしその一方で、「ローンを組むのが怖い」「返済に追われるのは嫌」という声も多く、結局踏み出せないまま時間だけが過ぎてしまう・・という人も少なくありません。
気持ちはわかります。
ikioも最初は借金が怖いと自己資金のみで物件を買いました。
確かに、返済がないため月々のキャッシュフローが非常に安定し、空室や修繕が発生しても赤字になりにくい。
なにより精神的ストレスが圧倒的に少なく、まさに副業向きの投資スタイルと言えます。
本記事では、無借金で年間＋100万円を安定してつくれるのかを、実際の価格帯と数字を使って検証していきます。
結論から言えば、条件が整えば十分に達成可能。モデルケースとともに解説します。
無借金で＋100万円は「十分に現実的」
「借り入れなしで100万円も稼げるの？」という疑問はもっともです。
しかし、不動産投資は必ずしも融資を組まないと物件を購入できないわけではないです。
持たざる者でも十分に戦える余地が確かにあります。
借金を使わないためレバレッジは効きませんが、
・返済リスクがゼロ
・手残りが読みやすい
・空室が出ても赤字になりにくい
・融資結果に左右されず物件を買える
という強みがあり、堅実に増やすという観点では最強の戦略です。
実際に、モデルケースを2つ挙げます。
数字で無借金で年間＋100万円は達成できるか確かめてみましょう。
モデル①郊外区分マンション（団地）
まずは、少額で始めやすい団地区分のモデルケースから見てみましょう。
中古団地は「価格は安いが賃貸需要が意外とある」という穴場ゾーン。
以下の記事も参考にしてください。
▶公団投資は儲かるのか？魅力的な物件で差別化を図ろう！
例えば・・
・家賃収入：45,000円×12カ月＝54万円／年（①）
・管理費+修繕積立金：13,000円×12カ月＝15.6万円／年（②）
・火災保険：1万円／年（③）
・固定資産税：4万円（④）
①－②－③－④＝年間手残り：33.4万円／戸
利回り15％（物件価格+リフォームの総額360万円）で仕入れる。
15％は非常に優秀な利回りに思われますが、地方の団地区分なら珍しくはありません。
これを年に1戸購入していけば、3年で無借金100万円を達成します。
1,080万円の投資に対して利益が100万円ですから、投資利回りは約9.2％。株や国債よりも遥かに良い成績です。
団地系は築年数が古いものが多いですが、価格が下がり切っているため値下がりリスクが小さく、初心者には扱いやすいジャンルです。
運営もほぼ管理会社に任せられるため、手間がほとんどかかりません。
ikioの区分1号がまさにこれでした。
▶【所有物件】オーナーチェンジ！手間のかからない区分1号
ただし、団地は大規模修繕の積立金が不足するケースがあり、追加徴収の可能性もゼロではないことも覚えておく必要があります。
モデル②築古戸建
続いて、利回りの高い築古戸建。
戸建は管理費・修繕積立金がかからないため、毎月の手残りが大きいのが魅力です。
例えば・・
・家賃収入：60,000円×12カ月＝72万円／年（①）
・火災保険：12万円（地震保険含む）／年（②）
・固定資産税：10万円（③）
①－②－③＝年間手残り：50万円／棟
※戸建は基本的に広ければ家賃が高くなります。その分火災保険や固定資産税も場合によっては上がるので、上記モデルはあくまで目安としてください。
利回り12％（物件価格+リフォームの総額600万円）で仕入れる。
12％は地方では珍しくありません。人気の戸建投資家ならもっと上（20～30％以上）を達成している話も聞きます。
これを年に1棟購入で、2年で無借金100万円を達成します。
1,200万円の投資に対して利益が100万円ですから、投資利回りは約8.3％。区分と違い、土地という資産も手に入るので利回りが多少低くても売却次第で利回りは更によくなります。
戸建は賃料も安定しやすく、事故・騒音などのトラブルも区分に比べて発生しにくい点も魅力。DIYができる人なら利回りをさらに伸ばすこともできます。
ただし、戸建は退去ごとに10〜30万円の原状回復がかかることが多いのも注意ポイントです。
年収＋100万円は生活にどれほど影響するのか？
年間100万円というと、「そこまで大きくない」と思う人もいるかもしれません。
しかし、実際に使えるお金が毎月8万円強増えると、生活の体感は大きく変わります。
・家計にゆとりが生まれる
毎月一定の余力があるだけで、外食・旅行・教育費などの選択肢が広がります。貯蓄率も10％以上高めることが可能です。
・仕事への依存度が下がる
「給料以外に収入源がある」というだけで精神的安定度は段違いです。転職や働き方の見直しにも柔軟に対応できるようになります。
・投資の原資が増える
年間100万円のキャッシュフローは、次の物件の購入資金にもなります。無借金投資でも、長期的には資産形成のスピードを一気に高めることができます。
ただし、あくまでこういった選択肢が増える。というだけです。
特に最初こそ、突然のトラブルなどに備えて家賃収入は貯めておくと良いかと思います。
冒頭でも書きましたが、副業として不動産投資をやる最大のメリットは「時間を取られない」という点です。
働き方改革で副業が解禁されつつありますが、実際には本業に支障なく続けられる副業が少ないので、不動産投資は最も相性が良い選択肢ということですね～。
逆に「達成が難しい人」の特徴と回避策
このように無借金＋100万円は現実的で、再現性も高いです。
達成しやすい一方、向いていない人も存在します。
・安すぎる物件に飛びつく
再建築不可、立地不良、極端な過疎エリアは危険。いわゆるリスクを考えないタイプです。
【回避策】
客付けしやすいエリアを選ぶだけで再現性は一気に上がります。
・リフォーム費を甘く見積もる
特に築古戸建は直す場所が多いし、補修箇所が見えないことも多いです。
【回避策】
現地確認＋専門家の見積もりは必須。依頼予定なら一緒に内見に行ってもらうと良いです。
・空室リスクを軽視する
「現金買いだからある程度大丈夫だろう」という油断は禁物。エリア選定や家賃設定を間違えると大変な思いをすることになります。
【回避策】
物件周辺の過去入居率や家賃相場を調べることで回避できます。
参考記事
▶周辺の物件から賃料相場を調べる。
「安いから」という基準で物件を選ぶと危険ですが、逆に「根拠のある物件選び」さえできれば、これらの問題は十分にクリア可能です。
参考記事
▶中古戸建 vs 区分マンション、初心者におすすめはどっち？
まとめ
不動産投資というと、借金をして大きくレバレッジをかけるイメージが強いですが、実は無借金こそ最も安定し、再現性が高い手法です。
ただし、どうしても時間はかかります。
100万円は、一気に走り過ぎず、堅実に確実な成果を積み上げていけば、普通に届く数字です。
記事中では1年に1戸・1棟としていますが、ご自身のペースで生活余剰から積み立てていけば無理なく2～3年に1戸・1棟でも何ら問題ないです。
「借金を使わずに、着実に所得を増やしたい」
そんな人ほど、意外と不動産投資がスタイルに合うのかもしれません。
副業としての不動産投資は、時間を奪われず本業に影響しないという点で、今の時代に非常に相性の良い選択肢です。
特に無借金モデルなら、精神的ストレスなく収入源を増やせるため、サラリーマンこそ取り組む価値があります。
少額でスタートできる団地系、柔軟性の高い築古戸建で、まずは一歩踏み出してみてはいかがでしょうか。
今回は以上です。
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