こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
不動産ポータルサイトを眺めていると、時折「お宝か！？」と思うような格安物件に出会うことがあります。
「周辺相場の半値以下」「利回り30％超え」「価格は100万円前後」・・。
しかし、その詳細欄をよく見ると、そこには決まってこの五文字が並んでいます。
再・建・築・不・可
はいはい、またサイケンフか・・。となりますw
再建築不可物件は「安いから買うべきなのか？」と悩む人は多いと思います。
結論から言うと、再建築不可物件は初心者にはおすすめしません。ただし条件次第では高利回りの収益物件になる可能性もあります。
今回は、再建築不可物件の判断基準と、買う前に必ずチェックすべきポイントをまとめました。
そもそも「再建築不可物件」とは何か？
読んで字のごとく、「原則として、今ある建物を取り壊して新しく建て直すことができない物件」のことです。
なぜそんなことが起きるのか？主な原因は「接道義務」です。
都市計画区域では「幅4m以上の道路に2m以上接していないと建物を建てられない」という接道義務があります。
築古物件の場合、
①道幅が足りない
②そもそも道路に接していない
③接している部分が2m未満
といった理由で再建築不可になっているケースが多く、区画整理されていない地方では珍しくありません。
見た目は普通の道路でも、登記上は私道や宅地扱いになっているケースも多く、トラブルの原因になります。
再建築不可物件は儲かるのか？メリットとデメリット
簡単にメリデメをまとめました。
■メリット
・価格が安い
安さは大正義です。負ける可能性を大きく下げてくれます。
・高利回りになりやすい
価格が安いからですね。
・競合が少ない
初心者にはハードルが高いし、複数物件を持っている人はあまり選択肢に入れません。もっと多くの選択肢を取れますから。
■デメリット
・融資がつかない
現金購入が基本です。
・出口戦略が限られる
将来的なビジョンが見えているかどうか。
・資産価値が上がりにくい
再建築不可は正直資産評価は低くなりやすいです。
再建築不可物件は、基本的に初心者は手を出すなと言われています。
その理由がデメリットにあり、不動産投資の経験者でないと出口戦略が描けないことが大きいからではないでしょうか。
それでも「買うべき」ケースとは？
ここまでリスクを並べましたが、それでもikioは「条件次第ではアリ」だと考えています。
①利回りが異次元に高い
物件価格が土地値関係なく安いため、家賃収入だけで2～3年で元本を回収できるようなケースです。
回収後は「プラスアルファの収益」になるため、最終的に更地にして駐車場など別用途で活用する、といった出口戦略も描けます。車が通行できるかも重要ですね。
②隣地を買い取る、または隣地に売る
隣の土地をくっつけて、接道を2m以上確保することで再建築不可解消を狙います。
もし隣の家も空き家なら、「再建築可能な広大な土地」に化ける可能性があります。隣地が買ってくれるパターンは隣地の所有者が投資家の場合に限ると思います。
ただ、売れ残りの再建築不可物件は不人気エリアに残っていることが多いので、建築可能になっても「売れるかどうか」はまた別問題としてあることも理解しておくべきです。
③キャッシュマシーンになる（リフォーム可能）
「建て替え」はできませんが、原則としてリフォームや修繕は可能です。ただし、2025年の法改正により増築や大規模改修には制限がある場合があります。
住めるようになれば住みたい人はいるはず・・「土地値以下」で買えて、かつ建物が活用できるなら、それは立派な収益源になります。
再建築不可物件を買う前に確認すべきポイント
「再建築不可」と明記されていても、内容によっては検討できる物件もあります。ikioが内見前に必ず行う調査手順は以下の通りです。
■調べ方（役所調査の手順）
①公図と測量図の確認
まずは仲介業者から「公図」を取り寄せます。 道のように見えても、実は「ただの空き地」だったり、私道が別人名義だったりすることがあります。
公図がなくとも地番が分かれば自分で登記簿謄本とることもできますね（有料330円）
②役所の「建築指導課」へ行く
地番がわかればこれが最も確実です。
物件の所在地の市役所に行き、「この物件は建て替えが可能か？」を窓口で聞きます。ikioが過去経験したのは、「登記上は業者持ち分100％の私道だけど、実は市が管理している（実質公道扱い）」といった特殊なケースもありました。
この「役所調査」をサボると、大きな損失を招くことになります。
■再建築不可の種類
内容によっては十分検討できる可能性があります。
①未接道
物理的な問題で建築ができない状態です。隣地購入などで接道義務を果たせそうであれば検討です。
過去には旗竿地の旗部分が別人名義だったケースもありました。
②接道の幅員4m未満
現状は再建築不可でも、将来的に「みなし道路（2項道路）」として認定されれば、セットバックによって建築が可能になるケースもあります。
その道にどれだけの世帯が接しているかで難易度が大きく変わります。多ければ諦めた方が無難です。
③私道トラブル
まれに、通行掘削権で揉めている物件があります。共有名義、100％他人名義・・こういった物件は時間をかければ解消できる可能性がありますが、素直に見送りが無難かと思います。
■再建築不可物件は融資がつくのか
ここが投資家にとって最大のハードルです。 やはり融資は非常に難しく、現金購入になるケースが多いのが現実。
再建築不可物件は担保評価が低いため、一般的なアパートローンや住宅ローンはほぼ使えません。
そのため現金購入が基本になります。
■日本政策金融公庫なら可能性あり？
公庫は「事業性」や「耐用年数」を重視するため、建物がしっかりしており、修繕して賃貸に出す計画が合理的であれば、融資が引けるケースもあるとかないとか。
ただし、これも非常に難易度は高いです。
融資を使えないということは、手元資金を固定してしまうということ。 次の物件が買えなくなる可能性もあるため、この点はよく考える必要があります。
過去に購入検討した物件
以前検討したのは、自宅近くの未接道の物件でした。
▶【内見】戸建 7軒目
※画像はイメージです。
袋小路の奥まった物件で、接道している細い道は道路と認定されていません（幅員2mくらい）。
建物もちょっと・・いや結構・・うーん、かなり傷んでおり、修繕費もそこそこかかりそうでした。詳しい様子は上記リンク先に記録していますが、土地価値うんぬんの前に不人気になる理由が、何となく肌で感じられました。
価格400万円に対し、160万円で買付だしたところ、仲介業者にはにべもなく断られました。残念。
1年後、別業者経由で再び見かける機会があったのですが、価格は150万円で写真見る限り内装も表面は直しているようではないですか！
それなら！と問い合わせしましたが、既に現金買付入っているということで、買えませんでした。残念すぎる・・！
■出口はどう考えていたか
このエリアで見た目そこそこなら、4～5万円でも余裕で客付け可能です。
48万円（4万円×12カ月）÷150万円＝表面利回り32％
3年ちょっとで投資金額回収できますので、先述の「買うべきケース」の③キャッシュマシーンになるパターンですね（※）。
※当時の記録では、修繕費が嵩みそうで実際に運用するとネット利回り10％前後と書いてましたが、その利回りだと回収まで10年前後ですね。
仮に客付けできなかったとしても、駅近かつ自宅近くなので、自用の倉庫・事務所にできたと思います。
一言で再建築不可と同じカテゴリーにまとめられていても、明確な戦略や使用用途があるならば、ただお得な買い物だったというパターンもあります。
まとめ
再建築不可物件を買うべきかどうか。
その判断基準は、「出口（最後はどうするか）を明確に描けるか」に尽きます。
・家賃収入だけで元を取れるから、最後はタダで誰かにあげてもいい
・隣地所有者に将来売却する交渉の余地がある
・自分で使うことができる
この確信が持てないなら、安さにつられて手を出すのは危険です。特に自己資金300万円未満の少ない段階では絶対にNGです。
初心者のうちは、まずは区分マンションや再建築可能な戸建で経験を積み、相場観と修繕コストの感覚を養ってから挑戦することをおすすめします。
参考記事
▶守りの不動産投資という考え方
不動産投資は「攻め」も大事ですが、再建築不可に関しては石橋を叩きすぎるくらいでちょうどいいと思います。
なお、建築可否の判断は自治体によって扱いが異なる場合があります。最終的には必ず役所の建築指導課などで確認することをおすすめします。
役所に問い合わせもハードルが高いように感じますが、丁寧に対応いただけることが多いですよ。
机上調査や現地での内見など泥臭い作業は普通の物件より多くなりますが、その手間を愛せるようになれば、あなたも立派な築古ファイターですw
今回は以上です。
コメント