こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
不動産投資は「買って終わり」ではなく、客付けが完了して初めて上手くいったと言えると思います。
特に地方物件は、都市部とは集客のルールが大きく異なります。
「綺麗に直したから、放っておいても誰か住むだろう」
そんな甘い考えでいると、数ヶ月、最悪半年以上の空室期間という機会損失を招くことになります。
本記事では、ikioの経験から感じた決まりにくい理由を5つにまとめました。
①エリア特性を理解していない
その街の「当たり前」を把握せよ。です。
■車社会
都心から離れると、基本的には車社会です。
駅からの距離よりも、「駐車場が何台確保できるか」「前面道路に車を入れやすいか」の方が、入居の決定打になることが多々あります。
■利便性
周囲にスーパーやドラッグストアがあるか。学校が近いか。
都心のワンルームでも同じ部分ですね。郊外ではエリアが地理的に閉鎖的でも、そこが暮らしやすければ全然問題ないです。
■縄張り
例えば、ikioの物件がある某市周辺では。
この市の特徴として、客付け業者同士の横の繋がりがとても強く、悪い意味で地域特有の習慣があります。他市の客付け業者に元付を任せると上手く連携が取れず長期間かかるケースもあるようです。
過去に取引があるなしに、まずはそのエリアの地場業者は抑えるべき。
これらはネットの情報だけでなく、実際に現地を歩き、地場業者に話を聞き、近隣の家の様子を見れば何となくつかめると思います。
「誰も自転車に乗っていないような急坂の物件」で、駐輪〇台可能！なんてアピールしても苦戦しますよね？
地方投資ではまず「エリアの特性」の理解が重要です。
②ターゲットが曖昧
誰に住んでもらうか、を想定して客付け業者と戦略を練ります。
「誰でもいいから早く決まってほしい」という想いでは、往々にして「誰にも刺さらない物件」になってしまいます。
■家賃設定
同じ40㎡でも、1LDKの間取りと2LDKでは住人の想定が異なります。
1LDK：単身向け。少し贅沢な広さなので、趣味やSOHO向けでやや高め設定でも決まりそうです。
2LDK：2人暮らし想定。カップルや新婚の場合、家具家電を買い替えている場合も多いので、費用は抑えたいはず。相場並みが無難でしょう。
■ペット可
区分では飼育が難しくても、戸建では可能です。
ペット飼育前提に、フローリングではなくフロアタイルやCF、壁の下半分を化粧合板・パネルにして強度アップや交換容易にする。など、リフォーム時点で費用を抑える工夫もできます。
これは募集時には、入居者の退去時の心理的・金銭的な負担軽減のアピールにもなりますね。
特にファミリー層をターゲットにする場合は、お父さんに人権はありません。
「お父さんの通勤」より「お母さんの家事動線」や「子供の個室」が優先されることを意識しておくことも大事です。
③客付け業者との付き合い方を間違えている
どの仲介業者に任せればいいか気になりますよね？ikioは「大手と地場の使い分け」をしています。
■全国展開の大手
大手の強みは、圧倒的な「ネット集客力」と「転勤層の取り込み」です。
地方でも、法人の社宅需要や、ネットで広範囲に探している層はまず大手を訪れます。
また、地味に良い条件で申込をとってきたりします（更新料や礼金など）。
■地場業者（地域密着の不動産屋）
一方で、地場業者の強みは「地域住民とのコネクション」と「アナログな信頼関係」です。
「あそこのケーキ美味しいですよ」「この路地は静かだよ」といった、ネットに載らない情報を添えてプッシュしてくれます。
保健福祉課とも繋がりがあるので、生活保護者などの受け入れにも慣れています。
参考記事
▶客付け業者に頼む際に気を付けること
大手は、数いるオーナーの数ある物件のひとつという感覚で接してきます。
一方、地場業者は人数がいなく動きが鈍い場合もあります。
なので、ポータルサイトへの掲載は大手に期待しつつ、地場業者には「良い入居者がいたら優先的に回してほしい」と直接足を運んで、または直接物件案内をするようにしています。王道ですが、これが地方最強の布陣です。
④業者以外のチャネルが不足
ネット全盛期。依頼して待っているだけの時代は終わりです。
今は大家自ら動けるチャネルも豊富ですから。サービスを使ってみての所感をまとめました。
■ウチコミ！
サービスサイト内に無料で、写真や文章を掲載できます。
成約時に仲介手数料1か月のみしかコストがかからないのが魅力ですね。
サービス利用者がまだまだ少ないので、「一応、掲載する」くらいのお守りです。
■ECHOS
月額制で、自身で大手ポータルへ掲載ができます。
いつ案内したか、結果や反響などのデータが確認できるので、条件を細かくチューニングできます。
エリアによって差があると思います。大都市圏ではおそらく便利なのでしょうが、ikioはこれ経由で決まったことがないです。
■ジモティー
C to C サービスです。単発であれば仲介業者を挟まないので、完全無料もできるそうです（※）。
ikioはまだこれで募集したことがありません。ただ、先達の話を聞いている感じだと、これもウチコミ！同様、お守り的な位置付けかなと思います。
※自己契約の範囲で可能。ただし契約実務は仲介業者に依頼がトラブルなく安全です。
⑤ステージングを活用していない
最近のトレンドである「ステージング（空室に家具や小物を置いて生活感を出す演出）」。
大量に荷物を持ち運びしたり、意外と大変なんですよね。
ikioは何でもかんでもステージングというわけではなく、有効な場合とそうでない場合があるな、と感じています。
■ワンルーム
有効だと思います。
部屋が狭いため、ベッドやデスクを置くことで配置のイメージがしやすく、生活感の想像を助ける効果があります。
■ファミリー物件
効果は限定的だと思います。
入居者は家財道具（大型冷蔵庫やソファ）持ち込み前提なので、中途半端なステージングは、逆に「手持ちの家具が入るかな？」という不安を煽ったり、内見の邪魔になったりします。
■AIで「写真を盛る」
物理的なステージングに数万円かけるなら、今はAIによるバーチャルステージングに注力すべきです。
ネットで物件を探す時代、最初のハードルは「写真の第一印象」です。AIで家具を配置したイメージ画像を作成し、掲載写真のクオリティを高める方が、低コストで高い効果を発揮します（※）。
Before ／ After
※誤解を与えないよう「家具はCGです」等の注釈は入れた方がいいです。
実際に、デジタルステージングの効果はありました。
3ヶ月続いていたワンルーム空室（4.5万円）で、先述のAfter画像に変えたところ効果は抜群でした。お、閲覧数が上がった・・と思いきや、申込が一気に2件も！
内見前の段階で魅力アップが勝因でしょうか。最初の一歩目である写真の重要性を思い知った経験でした。
また、この経験により、単身向け物件とステージングは相性が良いのだなと理解できました。
まとめ
「客付け」と業務名が付いていますが、本質的には「入居者の困りごとを解決しているか」の答え合わせです。
・古いけど、駐車場が2台あるから助かる
・高いけど、キッチンが新品だから嬉しい
・ペット可だから、この家以外に選択肢がない
こうした「選ばれる理由」を一つでも多く作れる大家が、最後に勝ち残ります。
地方で空室が埋まらないという話を聞きます。
理由としては人口減少だけでなく、「選ばれない物件」から順番に淘汰されているだけが正確なのではないでしょうか。
不動産投資は不労所得と言われますが、客付けして安定経営するまでは泥臭い営業活動そのもの。
そうした地味な「差」を積み重ねていけば、地方でも満室経営は十分可能です。
今回は以上です。
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