家賃設定って難しい

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。

タイトルの通りです。家賃設定についてのお話です。
地域の相場はあれど、築年数・床面積・周辺環境で千差万別。更に同じ物件でもタイミングによって常に変化しているものですので、永遠に正解がないものではないでしょうか。

空き家を購入し（もしくは持ち家）、リフォームも終われば街の賃貸業者へ客付けを依頼しに行く。そして店子に借りられてからが、やっと不動産投資の始まりです。
物件の取得、リフォームまではまだ簡単な部類です。だって自分がお金を払う側ですので、自分が価格に納得できればそれでOKなわけですから・・。

問題は店子を探す事です。
当然、賃貸業者含む第三者からすれば、この環境でこの金額なら納得！だから契約する！となるわけですから、大家側がこの金額ならいけるだろ、と独りよがりに家賃設定しても鳴かず飛ばずは十分あり得るわけです。これが本当に難しい。

本をいくら読んでも、自分の物件エリアが載っていると限らないですし、賃貸業者は早く決められないと売上にならないので、査定よりも安めの家賃設定を提示してきます。鵜呑みにしないためにも、適正家賃の把握は必須です。

今回は戸建1号で設定ミスってたなぁ！という振り返りを記事にしました。

家賃設定は厳密に

戸建1号は名の通り、初めての戸建物件でした。
▶【所有物件】初挑戦の連続・・戸建1号

それまでの区分と違い、あまりの見る事・やる事の多さに苦労しましたね～。苦労したんだし、想定しているよりちょっと強気に設定したろ！と考えたのがミスの始まりでした。

強気に出た要因として、大きくは2つ。
①がっつりリフォームした
②変な成功体験を積んでしまっていた

①がっつりリフォームした
よく話に聞きますが、リフォームしたからその分を家賃設定に上乗せするという話。これ実際は逆なんですよね。相場がこれくらいなので、上乗せするにしても回収期間を見込んだ上で、リフォーム費用の上限を決める。

完全にこの順番が逆転していたのがミスの一因でした。
購入価格やリフォーム費用、貸出に至るまでの苦労なんて、店子からしたらどうでもいいわけです。自分が払うお金ではないので興味がないです。当たり前ですよね。

②変な成功体験を積んでしまった
この物件の前に、区分で相場より高めで客付けに成功したという体験が、これまた悪い方向に効いてました。
「しっかりリフォームして良い印象を持たせられれば、多少不便な環境でも高めで貸し出せるんや！」今思えばとんでもない勘違いでした。
一応、物件購入の前に調査も行っており、相場の把握はしておりましたが、その上で先述の妄執に囚われた為、強気な家賃設定をしてしまいました。

どちらも今振り返れば、とんでもない独りよがりです！

相場的には同規模・環境だと6万～6万6千円くらいです。しかし、②の経験が相場より120％アップかつ短期間で決まった事もあり、当初は繁忙期なのも相まって8万円で設定していました。本当にとんでもねぇ話ですw

しかし、いかに繁忙期で見る人が多いといえ、かなりの割高です。果たして反響はあるのでしょうか・・？
これが意外と反響はあり、ポータルに載せた初週で何件か内見があるという結果でした。ただ、断り文句は似たり寄ったりで「他の物件を見て決める」といったコメントが多かったです。これは素直に受け取るなら他の競合物件に負けたという事になりますね。

ある賃貸業者に言われました。

まさに言われた事そのままの結果となりました。

一ヶ月経たないうちに、8万円→7万5千円（▲5千円）としますが、まだデメリットとしては大きかったようで、そこから更に二ヶ月決まりません。
募集開始から三ヶ月が経ち、ついに繁忙期も終わってしまいます。戸建には一定の需要があるので、厳密には繁忙期でなくとも引き合いはあるのですが、やはり繁忙期に決まって欲しい。ので、更に設定を下げます。7万5千円→7万円（初期から▲1万円）。
これ以下は返済率にも影響が出てくる！というギリギリの水準まで下げた形になります。こうなってくると、他にできる事は赤字覚悟で更に下げるか、長期戦を覚悟する事です。

ちなみに、家賃設定についてのみを書いていますが、空室対策として割とできる事は手を尽くした末に家賃を下げている感じです。キャンペーンや地場の営業周り、ステージング、ECHOESやウチコミ！のような大家直接募集・・etc.
こういった施策は家賃再設定と同時進行で行いますが、やはり効果として大きかったのは家賃設定ですね・・。

まとめ

結果的には7万2千円で何とか埋める事ができました！
8万円→7万5千円→7万→7万2千円なので、初期からは▲8千円です。募集期間は五ヶ月かかりました。もっと長期化する事も覚悟していたので、十分な結果です。

賃貸業者にも感謝ですが、そもそもリフォーム自体はすごい良くできてましたので、リフォーム業者にも感謝です。余談ですが、内見コメントでは内装についての批評はなく、むしろ反響に大きく貢献してくれたと思います。内装に関係のない駅から遠い、けど駐車場が狭い・停めにくいなどの別要因が成約に影響していました。

などなど諸々要因はあるのでしょうが、結果的には相場より欲張った分が差し引きされた家賃に落ち着いた形です。まぁ、そうなりますよね。
でも今回の件は、調子に乗っていた自分を戒めるいい機会となりました。ミスはミスなのですが、むしろここで立ち止まれたからこそ、調子に乗ったままだと起こり得たであろう大失敗を回避できたんだ、と考えます。
周囲の意見をしっかりと聞き入れる、なぜ相場が形成されるのか、などなど良い経験となりました。

家賃は大家側・店子側で合意できれば、それが正解になります。つまり、相場自体はあってもないようなものです。そんな感じなので、何度も繰り返しますがめちゃくちゃ悩むんですよね。
身近に先輩大家が居れば相談もできるでしょうが、彼らもはやり自分が培ってきた経験から答えを出しているので必ずしも正解ではないんでしょう。大ハズレもないのでしょうが。

この経験があったからこそ戸建2号の購入や客付けはとてもスムーズに進みました。戸建2号の方が先に埋まりましたしねw

今回は以上です。