こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
ikioは11月に賃貸業をスタートしましたので、11月が周年月となります。年の振り返りにはちょっと早いですが、今年の反省会の記事となります。
2024年の市況はどうだった？
2024年は昨年より継続して、資材費・建築費ともに高騰しており新築物件やリフォーム費用が高値の状態が続いておりました。
そのあおりを受けてか、ikioの見ているエリアでは中古市場も高値圏が続いておりました。ネットをメインで見ていますが、少し安めかな？と思えそうな物件（よく計算したらそうでもない）はすぐに掲載落ちしているような感じです。
その中でも1,000万円以下の物件は熾烈で、掲載直後に電話しても既に買付が入っている事もざらにありました。これは多くの場合、普段収益を扱わない実需向けの不動産会社が掲載した物件で、高騰している収益物件に比べ実需向けは上昇幅が少なかった事から起こっていたようです。
というのも既に過去の話。3～4月ごろから少しずつ値ごろな物件が目立ってくるようになり、価格の落ち着きを感じられました。
特に中古戸建は市場に多く出てきている分それが感じられ、競争力の弱そうな物件はすぐに土地として売りに出されていたのを覚えています。指値もグイグイ通りました。高値圏が崩れた直後だったからか、ある種のボーナスタイムだったのでしょうか。
他方、一棟物は年末時点の今でも全然高いままです。
やはり基本的に売主が投資家になりますので、高値圏が維持されていたものと思われます。車エリアの郊外だろうと人気エリアでは築40年近く木造でも利回り6％前後とかざらです。高くて買えないよ～！
吟味を重ねる必要があり、結果的にババを引く可能性も低かったようにも思います。ある意味、駆け出しにとっては良い時期でした。
年初に立てた目標とその振り返り
・2024年の抱負と言いますか、目標は個人事業主で事業的規模いわゆる5棟10室を目指します。
・今年の目標としては、戸建をあと3棟買いたいなと思います。
5棟10室（事業規模）を達成するにあたり、今年は戸建3棟買いたいという目標でした。
昨年2023年末時点で、区分2戸と戸建1棟。これに戸建3棟足して、10室規模（戸建は1棟＝2室）にするという事ですね。
そして、今年購入した物件は、戸建1棟、1棟物2棟（計9室）でした。
1棟の融資を引くのは難しいかなと思い込んでましたが、実際には全然いけました！ただ挑戦を恐れていただけのようです。あと銀行から断られるという心労も。結果的に事業規模にするという目標は達成できました。
青色申告で65万円の控除条件を満たせたのが嬉しいです・・が、税金や手数料も相応にかかってますし減価償却もあるので、今年は普通に赤字決算です。条件満たせても控除は使えそうにありません・・。
これで終わりと考えてませんのでこれからも良い物件は取得していきたいと思います。
2025年の目標は？
一旦、事業規模になりましたので、次はシンプルに家賃収入の拡大をしていきたいですね。
赤字決算とはいえ債務超過にはなってませんので、もう1棟・・と言いたいところですが、サラリーマン属性の融資限度がそろそろ来そうでもあります。
なので、2025年は現金購入できる物件をメインに探していきたいと思います。
先述のように戸建物件は少し価格が落ち着いてきておりますので、安く仕入れて安く貸し出すという王道を往きたいですね！金利にも左右されないですし！
それを踏まえて、2025年の目標です。
■事務所を購入
賃貸とかではないですが、そろそろ資料や工具が自宅に置きにくくなってきました。
機は熟した。稀に打ち合わせなどもしますし、そろそろ事務所を構えるのを検討する時期です。
元々は倉庫兼の趣味部屋探しから賃貸業を始めましたので、大きくはなくて良いのです。とかいいつつ物が多くなるのは目に見えてますので、2DK30㎡程度の広さくらいで探してみようかな。
賃貸ですと、築年数を気にしなければ区分だと4万円以内で借りる事もできる地域です。将来的に売却まで考えるなら4万×12ヶ月×5年で240万円以内・・リフォーム費用含めて結構カツカツですが、まぁ探して妄想するだけでも楽しいので根気よく見ていきたいと思います。
■現金購入をする
賃貸用の収益物件も引き続き探していきます。今まで同様ですが購入は現金。リフォームは融資が手続きや銀行資料作りが楽なので、これを主軸にしていきたいと思います。
でも区分は買わないと思います。郊外だと特に将来的なキャピタルも期待できないし、何より維持費が重いからですね。やはり強いのは土地！車も当たり前の地域ですから更地貸しでも全然いけますので、土地を仕入れていきたいと思います。
■家賃収入1,000万円
事業規模になった次の目標としてはこれでしょうか。4万の部屋だとあと5戸、5万の部屋だと4戸・・あれ、一棟物でないと決済増えてめんどくさい難しいかもしれません！
6万円前後の戸建だとあと3棟か・・不可能ではないでしょうが、物件数は増えると修繕費予算も当然上がってきますので、先述の現金購入を無視して融資で一棟がベストかもしれません。物件とはめぐり逢いですし、チャンスが転がってきた方で進めたいですね！
まとめ
2024年期の振り返りと、2025年期の目標設定でした。
昨年は家賃収入や修繕もそこまでなかったので気にならなかったのですが、修繕は中古築古だと必ず発生するし、それを支払い続けるのに家賃収入は必要です。
なので、地方郊外で築古物件を扱う場合はCFが必須だなと思うようになりました。また、運よくここまでの道のりは大きな事故もなく来られてますが、今後も事故と無縁とは言い切れません。必要な時に手元にお金がない・・なんて考えたくもありません。備えねば。
あと、家賃収入もそれなりになってきましたが、意外と私用の物欲が湧かないです。たまに身を亡ぼす大家の話聞きますよね？そうはなってません。
「ここで我慢して資金貯めたら購入費用に充てられる」「この1万円を来月に回したら返済に余裕ができる」など、完全に目的と手段が入れ替わっているからか、物欲なんかより何とか運営を保たねば！と必死だからかもしれませんw
入ってきたお金が綺麗に全て出ていくので、経済を回して社会貢献にもなってます！・・早くゆとりを持ちたいものです！！
今回は以上です。
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