貯水タンクを清掃したい！

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。

一棟物を運営する上で法令に則った定期点検がいくつかあります。
▶一棟ものって金がかかる

ただ、法令点検の対象となるのは一定の大きさ以上の物件のみであり、その規模に届かない物件であれば法的な決まりがありません。
とはいえ、インフラ関係を整備し入居者が安全に暮らすために定期点検を行うのは、大家としての義務と考えます。
法的な罰則がなくとも、それで事故・事件でも起ころうものなら点検に掛かる費用や手間以上に大変な思いするのは間違いないですしね！

今回は貯水タンクに関してのお話です。

まずは現状の確認

確認するのは、一棟物1号です。
こちらは狭小地に建っている5階建RCで、各階に1世帯という物件です。

■受水槽どこ？！

1階・2階は直結式給水（水道管から蛇口まで直接給水する給水方式）で、3～5階が屋上の高架水槽より給水を行っています。
高架水槽とは、屋上に設置する貯水タンクの事を指します。給水方法は2つあり、①加圧ポンプ方式：配水管→受水槽→加圧ポンプ→高架水槽と②増圧高架水槽方式：配水管→増圧ポンプ→高架水槽のどちらかです。

ここで一つ問題が。
地上部に受水槽が見当たらない・・。

では増圧高架方式で確定かというと、そうとも限らずでして、地面の下に埋設するタイプの受水槽もあるそうです。しかし、高架水槽から伸びた配水管は建物に入っていってその先が追えません。
しかし地上に点検口および受水槽・増圧ポンプの類は見られません。おそらく・・1階の専有部に点検口があると考えられます。つまり勝手に点検ができない状態です。これは困った。

一旦、問題を先送りして受水槽の事は忘れて既に見えている高架水槽の方を点検・及び清掃を先に行います。


■タンクの蓋が開かない！

屋上の高架水槽まで登り、いざご開帳・・できない！

高架水槽の蓋は南京錠で施錠されていました。これ自体は防犯やらの観点から当然なのでしっかり管理してるやん～と思いながら、開けてみようとすると・・南京錠の鍵穴が錆びていて鍵がささりません。南京錠が外せないのです・・。
この状態で放置はどう考えても前オーナーは毎年点検してないね？ある意味守りは堅牢とも言えますが、このままでは点検も何もありません。

というわけで、一時退散しボルトカッターなるもので切断、新たな南京錠を設置しました。（後日、この錠の鍵は管理会社にも共有しておきます。）

さて、ひと手間挟みましたが、ようやく蓋が開けられました。
水質は分かりませんが、見た感じタンクの底まで透き通っており、微かにカルキ臭がします。しかし、そこは少し白い物が体積しておりました。後ほど業者からの説明で水分中のミネラルが溜まっているいるのでは、との事で、これは清掃で綺麗になるらしく問題はなさそう。


■君の体重は？

現状の確認できましたので、業者に点検と清掃を依頼します。
そこでもう一つ問題が。この高架水槽の容量がわからない！タンクも錆びたり汚れたりしますので、外壁塗装の際にまとめて塗り上げてしまいます。綺麗になりますしね。

それは分かるんだけど・・前オーナーはどうやら品番ラベルまで塗ってしまったようで、このタンクの品番及び容量が確認できません。おいおいマジか～。

まぁ、これは解決は簡単です。
要は体積を知りたいので何立方メートルか測れば良いのです。縦・横・奥行きをそれぞれメジャーで測り、おおよその体積を求めます。それによると約4.3立法メートルで君の体重は4.3トンだね！
改めて法定点検の規定量（10立方メートル超）以下である事も確認できました。

見積り前の確認事項が長くなりましたが、ようやく業者に連絡ができます。

貯水タンクの点検・清掃にかかる費用は？

今回のようなピンポイント作業は、くらしのマーケットで業者を探します。作業内容と地域を入れるとズラッと業者が並びますので、そのうちの一つに連絡を取ります。

タンクにラベルがない事お伝えすると手慣れた様子でサイズを測られ、5トン以下ですね。と回答もらいました。
この業者は5トンまでは一定料金ですので、追加費用はなさそうです。高所作業代も本来は必要だけども値引きします、とありがたい申し出があったので、こちらの業者に決めました。
ついでに埋設受水槽か増圧ポンプか見解を伺ってみましたが、「ちょっと分かんないっすね」との事でした。残念！

見積り費用
・水質点検+清掃費・・25,000円
・高所作業費・・お値引きありで0円
・駐車場代・・実費
となりました。

だいたい作業時間が4時間程度との事なので、駐車場代と合わせても3万円以内に収まるかな？

くらしのマーケットで見るに、結構お安く請けていただけました。作業にも問題がないようであれば、毎年定期的にお願いしたいですね。

またこの作業に伴い、4時間は断水されます。幸いな事にこの物件の入居者は会社員や学生なので、日中は不在の事が多いです。
その為、作業は平日の朝～昼過ぎまでとしました。一応、この通知も管理会社から出してもらいます。

まとめ

という感じで今回の高架水槽の点検・清掃費は約3万円でした。
貯水タンクの清掃は有資格者が行わなければなりません。また、水質点検までセットで行われるので、そう考えると決して高い費用ではないと思います。

この1号は小さいRCでエレベータもないので、まだ都度起こる修繕・維持費はこんな程度のものですが、大きくなれば法定点検は必須になりますし、エレベータなんか下手したら数百万円規模になりますからね・・いやぁ、築古RCって怖いですねぇ。

今回は以上です。