こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
以前の記事の続きです。
▶阪神間と周辺市の市況について
淡路島は兵庫県南側に位置する、四国と本州を結ぶ重要な役割を果たす場所として知られています。
また観光地としても人気が高く、美しい海や温暖な気候、豊かな自然環境が特徴的で、山が多いため平地は少なめで島内の活発なエリアはある程度分散しています。淡路島の不動産市場は、他の都市部に比べて比較的落ち着いていますが、ここ数年ではパソナ移転をはじめ新たな動きが見られます。
関西人は（おそらく）みんな大好き淡路島。外周は約120kmと車で一周するなら3時間ほどで回れるコンパクトなエリアです。細くアップダウンのある道も多いので意外と時間はかかりますね。
そんな小さなエリアですが、市は3つありそれぞれに特徴が異なります。
各市の特徴
・淡路市
島の北側のエリア。先述したようにパソナ資本が大量に入り観光地化が急激に進み、10年前からは信じられないくらい人気エリアになりました。
本土までのアクセスも良く、明石海峡大橋（高速道路）を渡り神戸市まで30分、大阪まで60分程度です。また、フェリーの定期便もあり10分で明石市まで行けます。
淡路市の北側は特にリゾートや別荘としての需要が高く、離島と侮るなかれ地価はかなり高いです。半面、昔ながらの港町の街並みも残っており、駐車スペースがない長屋、または接道していない物件も多く、高齢化で空き家になっており買い手もつかなく老朽化が進んでいます。
ただ、かなりリーズナブルに市場に出ていますので、崩壊直前の家でもいつかは売れているようです。
・洲本市
島の中心部に位置し、淡路島の行政・経済・文化の中心的な役割を担っています。商業施設や教育機関が充実しており、山の上には城跡後もあります。
温泉も豊富で「ホテル、にゅ～ぅあぁわぁじ～」のCMソングで有名なホテルの系列が島の東側に多数あります。西側は一転大衆浴場などがあり、住居エリアとして栄えています。
洲本市は島内随一の商業エリアとなっておりますが、元々定着していた企業が強いエリアで、新規企業の参入はまだ比較的少なく感じます。公共の施設は多いですが、どれも運営方法に難があり持て余されている感じがします。どこもガラガラなんですよね。
中心地から少し郊外にいくと、大手が開発した分譲地でもリーズナブルで出ており、自用で購入するなら狙い目です。ただ、それは住居としての需要は弱いという事ですので、賃貸ビジネスとしては少し厳しいかもしれません。
・南あわじ市
南あわじ市は淡路島の南端に位置し、温暖な気候と美しい海岸線が特徴で、玉ねぎはじめ農業が盛んです。観光地としても人気があり豊富な農作物から作られるスイーツや、温泉や海水浴場など、昔からリゾート地として親しまれています。
このエリアは島内でも特に山が多く、海岸に近い場所でも道が狭いので下手に迷い込むと大変な目にあいます（実体験）。西側には別荘地も多く、水平線に沈むサンセットを楽しめます。
市の中央部は農業エリアが拡がりますが、教育機関や商業施設もあり住居エリアとして開発も進んでいます。
2025年に狙うなら
・淡路市
ボロボロの家を改装して賃貸にしている大家（ライバル）が多いです。しかしそういった多くの物件が再建築不可や、汲み取り、井戸など問題を抱えており、それなりの経験がないと商品化や運営は厳しいかもしれません。また、出口は同じ不動産投資家になる可能性が高いので、売却まで計画した目利きが必要です。
民泊も盛況なエリアなので、しっかりプランが練られれば結構利益を得られる可能性もあります。宿泊施設が目的なら山側はまだ更地も多く残っていますので、尖ったコンセプトのグランピング施設など建てても面白いかもしれません。
・洲本市
東側はテラスハウスを改装した古民家カフェなど、小規模なビジネスが盛況です。起業を行う人に向けた賃貸需要はありそうです。
また、移住するなら便利なエリアなので少し郊外に共同住宅もありだと思います。島全体に言える事ですが、ここでいう「郊外」とは幹線道路から離れているエリアの事を指します。鉄道はないので車移動で便利か・便利でないか、が大切なんですね。
・南あわじ市
海岸線は海水浴場も多いですが、海と山の距離が近く、住宅地は道が狭い事が多いです。ミニバンが通れないような住宅街が意外と多い。
島の中心地になると平坦地が続き、高速道路にもアクセスが良いので、住みやすそうです。調整区域も多いですが、今はまだ地価がそこまで高くないので賃貸にしろ、商業にしろ、これから需要は伸びそうと思います。
まとめ
淡路市の市街地は既に地価が爆上がり済なので、これから参入するにはそれなりの初期投資は必要に思います。洲本市は中心地の築古を改装できるなら・・といったところです。
それぞれの山の上で多少不便に感じるところなら、まだまだ土地はありそうですが、賃貸需要は怪しいそう・・。自分で住むなら車があれば不便はないですね。
個人的には南あわじ市エリアは、まだまだリゾート地としてのポテンシャルを秘めているように思います。温泉施設や民泊などの需要期待はできるのですが、如何せんインフラ整備が追い付いていないのが現状です。バブル期に建てられた建物も多いので、ちょうど入替え期かも。長期目線で仕込むのはありかな、と思います。
あと、島全域に言えることとして、基本的に住むなら島の東側、ビジネスをするなら西側と考えます。パソナの人気施設も西側多めですよね。
というのは地理的な問題で、西側はロケーション最高に良いのですが、年中播磨灘からの強風が吹きます。特に冬場は寒くなる傾向があり、塩害もある事からぶっちゃけ宅地の人気は薄いです。幹線道路沿いでもちらほら更地が目立ちます。
一方そのロケーションを十分に堪能できる店舗や宿泊施設の需要はまだまだありますので、目的次第で場所を選べればよいのかなと思います。
ikioは山林が欲しいです。宿泊や飲食はかなり充実してきましたが、まだレジャーが少ないと感じるから。まぁまだそんな開発できる体力もないですが、夢はいろいろ持ちたいですしね♪
今回は以上です。
コメント