こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
続きです。
▶物件売却を考える①
前回、経費率の高い（年間利益の低い）物件の売却を画策しました。
実際に3社に机上査定していただき、概算ですがいくらで売却できそうか見てもらいました。さていくらの提示があったでしょうか？！
損益分岐点を考える
現状、この物件を売却し、再投資する方が利益アップが望めそうという結論になりました。
では実際に売却するにあたり、この物件の売却によって最終的な利益が赤字にならない金額を計算します。これが最低売却額であり、これを下回る場合は売却する意味がありません。
この物件は自己資金で購入してますので、特に返済もないためです。売り急いで自ら赤字を確定させる意味がないですよね。
損益分岐点とは、売却で得る利益+運用で得た利益と購入費用+譲渡所得税
がちょうど同じ額になる点の事を指します。
運用を長く行えば損益分岐点を通過し利益が多く残ります。運用で得た利益が増えるからで、つまり物件の売却額が低くなってもOKとなります。（OKではないですが、売却のハードルが低くなるという意味で）
残債がない計算式は単純です。が、計算式に自信がないので式は載せませんw
今回は損益分岐点を求めるのですから、簿価（購入総額ー減価償却費）＞売却額で譲渡所得税は発生しないのが前提です。購入時より安く売るという事ですね。これに仲介手数料も考慮します。
実際に計算しましたところ、物件の購入総額360万円に対し、3年保有の現時点でこの物件の損益分岐点は約299万円でした。税金発生を避けるためキャピタルゲインは赤字ですが、これと運用で得たCF95万円が実際の利益になりますので、299万円で売却できた場合は利益が394万円となり、ここから仲介手数料33万円（税込）が引かれて、おおよそ利益がゼロ（損益分岐）となります。
まぁ実際には394万円ー33万円の361万円が手元に残るので、資産の入れ替えが目的であれば不要な物件が処理できて手元資金が増えるため、メリットはあるかと思います。投資としては落第ですが・・。
という事で、各社の査定が299万円以下であれば売却は見直す必要があります。損益分岐点以上であれば多少税金は発生しますが、まぁ利益は残りますからね。
各社の査定額
A社
「仲介手数料無料」と書かれたDMくれた会社です。しかし蓋を開けてみますと自社買取の場合に無料であって、通常の媒介ではMAX30万円いただきます。との事でした。つまらない話です。それだとこの会社に拘る必要がなくなりますね。
さて、肝心の査定額ですが250万との事でした。実利周りで15％ないと難しいとの事・・おいおい、今お宅で同じ建物の区分が空室370万円で売ってるやん・・オーナーチェンジだし多少安くなるとしてもちょっと・・ですね。
B社
査定額は200～300万円。非常にざっくりとしてますが、根拠としてここ1年の成約事例、そして現在販売中のリストを見せてくれました。
成約はこの1年で1件。間取りが変わっているので、おそらくリノベ済で550万円でした。
そして販売中が280～495万円と幅があります。オーナーチェンジを考慮すると-100万円くらいは見た方が良いのでは、という感じでした。
C社
査定額は280～350万でした。ここは取引ある会社ですので忌憚ない意見をくれまして、損益分岐点約300万円が成約するかは五分五分との見解。空室298万円なら売れると思うけど、オーナーチェンジは難しいかもというお話でした。
各社の査定を均すとだいたい250万～280万くらいでしょうか。
う～む。
自分では400万円くらいと踏んでましたが、全然でしたね・・。てか表面利回りで18～20％ってオーナーチェンジでも安すぎん？？
と思うのですが、どうなんでしょうか。まぁいくらで売れても仲介業者の利益は両手で66万円ですから安くさっさと捌きたいという事なんでしょう。
まとめ
結論、今回の売却は取りやめました。査定額が予想と乖離し過ぎてましたね・・。
仮に数年この査定額が大幅に下がらないとした場合、2年後（保有5年以上）の損益分岐点が税率も低くなり約252万円です。経年で簿価が下がるので、売却額も下げても良くなります。
という事はあと2年くらい保有したら、今回の査定くらいで売却しても良いんかな。というラインになってきます。
機会損といえば損ではありますが、焦った末に確定損を出すのは絶対に違うと思いますので、大人しく保有を続けようと思います。
売却を考える機会が今までありませんでしたので、ちょうど良い勉強になったかなと思います。
資金ができると思って色々と物件眺めて計画していましたが、お預け食らったのが一番残念です。まぁこれも考える機会があったと割り切って、次の売却機会に備えたいと思います。
今回は以上です。
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