こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
2022年11月末、はじめての投資用不動産を購入しました。
自宅以外に不動産を持つことなど全く想定していなかったため、「他人に貸すための物件ってどんなものがいいの？」と手探りしながら、購入に至るまでの経緯を記録しておこうと思います。
これから1つ目の不動産を探す方の参考になれば幸いです！
自宅購入がきっかけ
不動産に興味を持ち始めたのは、数年前に自宅を購入した時です。
概ね満足しているものの、細かな不満点は住んでいればそれなりに出てきます。
そのうち「マンションを借りて趣味部屋を作ろうか？」と思うようになりました。
実際にSUUMOやアットホームといったポータルを見ていると、近所でも100万円台から部屋が売られているではありませんか！
「賃貸料を払い続けるより、買った方が得なんじゃない？」と、借りることばかり考えていた自分にとって目から鱗でした。
早速、良さげなお部屋を見つけ、勢いのまま電話して内見へGO。
そのお部屋の第一印象は「見た目がかなりボロボロだな・・」でした。
その表情を見てか、不動産屋さんも「ここ雨漏りしてますね。うーん、ちょっと住むには・・うーん。」と濁しつつ、止めとけサインを出していました。
しかし、その後の一言が強烈に残りました。
「まぁ最近はこういう物件も直して住んだり、貸し出したりする方もいますね〜」
またまた目から鱗です。「直して貸す？そんな方法もあるんか！」
大家の卵が産まれた瞬間でした。（ちなみにこの物件は丁寧にお断りしました。）
いざ、物件探し！
現代っ子なので、まずはネットで検索です。
この情報社会、調べれば調べるほど情報は山のように出てきます。その中で、2つのルールを決めました。
①融資（借金）は使わず、現金で購入できる範囲でやること
②配偶者には必ず購入前に相談する事
単純な事ですが、めっちゃ重要な事です。
1つ目は、最初から大きな勝負はできないという当たり前の理由。
2つ目は、パートナーの理解が得られず揉めるケースが多いからです。
大きな買い物を勝手にされたら、信頼を失いかねません。借金していたとなれば、なおさらです。必ず、家族の同意はとりましょう。
もし無謀な計画なら止めてくれるはずです。ちなみにikio家では「まぁ好きにしたら」と塩対応でしたw
具体的には、以下の収益物件ポータルサイトで検索しました。
・楽待
・健美家
有名ですね。これらで検索しつつ、仲介業者から提案をもらえるよう、プロフィールもきちんと記載しました。
検索条件としては、以下のような“理想”を設定しました。
こんな感じですね。
もちろん、この条件に100％合致する物件はありません。
しかし、この条件を登録した翌日、ある仲介業者から連絡が！これはタイミングが良かっただけです。
今同じ事をしても同じ結果になるとは限りません。
アポ取り～内見・・のはずが
今回は業者からの提案なので、資料はすでに揃っているはず。
業者の住所を見ると職場の近所でした。
「このご時世だけど、会って話した方が早いかも？（当時コロナ開けの微妙な時期でした）」と思い、「内見の前に御社へ伺って、詳しくお話を聞けませんか？」と前のめりに連絡しました。
業者「え？・・わかりました、いつがご希望でしょうか」二つ返事でOKでした。
資料を色々見せてもらいながら話していると、
お渡しできる資料はこんなところですね。内見もしていただければ良かったのですが、オーナーチェンジなのですみません。
え？
え・・？
恥ずかしながら、ここでようやくオーナーチェンジ物件である事を理解しました。資料に書いてあったのに、記憶に残っていない。
物件資料（マイソク）は本当にきちんと読まないといけませんね・・。
物件情報
- 物件価格 320万
- 場所 神戸市
- 間取り 3LDK
- 利回り 16％
前述の通り、オーナーチェンジ物件です。
いわゆる昭和の団地で築年数こそ経っていますが、外観を見る限りよく管理されており、スーパーや医療機関も近く住環境は抜群です。
築古だと基本的に融資は難しいそうで、本件も現金での購入となります。
売主も自主管理しておりましたので、ikioもそれに倣います。というか、管理会社を付けるという概念が当時ありませんでしたw
大家が変わっても入居者と会うことはありませんが、家賃の振込先は変わるため、挨拶文・口座情報・連絡先をまとめた書面を郵送しました。
購入後
経営といっても今回特別することはありません。
区分の良いところは、
・共有部の管理 → 管理会社（部屋単体ではなく、建物全体の管理）
・室内の管理 → 入居者
で、機器故障や災害がない限り、大家の出番はほぼありません。
空室だったらリフォームや修繕、客付けなどがありますが、今回はすべて不要。ただし火災保険の手配だけは必要です。
そして「夢の不労所得！」・・というわけにはいきません！
大家業は立派な事業です。
規模が小さいと事業として認められにくいですが、開業届を出して起業も可能です。
あと、将来的に規模拡大するのであれば青色申告も併せて出しておく方が後々有利になります。
利益が20万円を超えるようだと、白色でも確定申告は必須です。経費の洗い出し・収入の整理・税金の準備など毎年作業を行うなら、より有利な方法を取りたいですね。
とはいえ、
・事業としてのお金周り → 税理士
・マンション管理 → 管理会社
と外注すれば、本当の意味で「不労所得」に近づきます。
ただし、依頼すればコストは増えるので、収入がそれ以上にないと「投資としての意味」はありません。
なのでikioは全部自分でやります。新しい事覚えるのも楽しいですしね。
「大家の社会的責任が〜」などは仰々しいことは言いませんが、良い住居を提供して入居者さんから「良かった」と言っていただければ、損得抜きで嬉しいものです。
ikioはそんな大家業をこれからも続けていきたいと思います。
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