【所有物件】オーナーチェンジ！手間のかからない区分1号

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
2022年11月末にはじめての投資用不動産を購入しました。
自宅以外に不動産を持つ事を全く想定していなかったので、他人に貸す用の物件とはどういったものが良いのか？試行錯誤しながらも購入にまで至った経緯を記録しておこうと思います。

これから1つ目の不動産を探されようとしている方の参考になればと思います！

自宅購入がきっかけ

そもそも不動産に興味を持ちだしたのは数年前の自宅購入の時です。
概ね満足しているのですが、細かな不満点は住んでいればそれなりに出てきます。そのうち、マンション借りて趣味部屋作ろうか？と思い至りました。

実際にSUUMOやアットホームなど有名ポータルを見ていると、近所でも100万円代から部屋が売られているではないですか！賃貸料払うより得じゃないか？借りる事ばかり考えていたikioにとって、これは目から鱗でした。
早速、目ぼしいお部屋を見つけ、とりあえず電話してみるか！と気持ちの勢いあるままに内見までGOGO。
そのお部屋の第一印象は見た目かなりボロボロだな…でした。その表情を見ていたからか案内してくれた不動産屋さんも「あ、ここ雨漏りしてますね。うーん。ちょっと住むには…うーん。」と言葉を濁しつつ止めとけサインを出してくれてました。ですが、次の言葉が強烈に残りました。

業者さん「まぁ最近はこういう物件も直して住まれたり、貸し出したりしている方も居られますね～」

また鱗がボロボロですよ！直して貸す？！そういう方法もあるんか！
大家の卵が産まれた瞬間です。余談ですがその物件は丁寧にお断りさせていただきました。

いざ、物件探し！

現代っ子なので、まずはネットで検索です。
もうそれこそこの情報社会、調べれば調べるほど山のように情報は集まります。その中で2つルールを決めました。

• 融資（借金）はなしで、現金で購入できる範囲で行う事
• 配偶者には必ず購入前に相談する事

この2つは単純な事ですが、めっちゃ重要な事です。
1つ目は言うまでもなく、何事も最初に取り組む時には小さな事から始めること。素人のくせに大きな勝負を掛けられません。
2つ目は良くあるようですが、パートナーの理解を得られず、購入前後に揉めるそう。そりゃある日、家計管理を任せていたら知らぬ間に大きな買い物をされていた…信頼を失いかねない行為ですよね。それがもし借金を負ってまで買った事となれば目も当てられません。必ず、家族の同意はとりましょう。もし無謀な計画を立てていたとしても家族なら止めてくれます。ちなみにikio家ではまぁ好きにしたら。と塩対応でした。トホホ

前置きが長くなりましたが、具体的には収益物件のポータルサイトで探しました。
楽待
健美家
有名ですね。これらで検索しつつ、仲介業者からの提案を受けられるようにプロフィールもしっかり記載してました。
検索の条件は、

こんな感じですね。
もちろん、この条件は理想です。この条件に100％合致する物件はありません。
この条件を記載した翌日、ある仲介業者から連絡がありました！これは完全に縁です。今現在同じ事をしても同じ結果になるとは限りません。

アポ取り～内見…のはずがっ

今回は提案でしたので、見たい物件資料は揃っているはずです。
業者の住所を見ると職場の近所でした。んー、このご時世ですが、会った方が話しやすいかな！と思い、「内見の前に御社に伺って詳しくお話させていただけないでしょうか？」と伝えてみました。
業者「え？　…わかりました、いつがご希望でしょうか」さすがプロですね、二つ返事でOKでした。予想外の展開で詰まってたようですが、まぁ気にしない。

早速、お邪魔して色々と伺っていたのですが、まだ物件情報の見方も甘いikio。

恥ずかしながら、ここでオーナーチェンジ物件である事をようやく理解しました。目には入ってるんでしょうが記憶に残ってない。
物件資料（マイソク）は本当よく読まないといけませんね…。

物件情報

• 物件価格　320万
• 場所　神戸市
• 間取り　3LDK
• 利回り　16％

前述の通り、オーナーチェンジ物件です。いわゆる団地で築年数こそ経ってますが、外観はよく管理されており、スーパーや医療機関も近いと住環境は抜群です。
なお、築古だと基本的に融資は難しいです。本件も現金での購入となります。
大家が変わろうと入居者に会う事はありません。ただ、賃貸料の振込先も変わりますので、簡単なあいさつ文と口座、そして連絡先を書面にまとめて郵送しました。

購入後

経営に関しては特にする事はありません。区分の良いところは、共有部の管理は管理会社が。部屋の中は入居者が見てくれてます。機器の故障や災害がない限り、大家に出番はありません。
通常はリフォームや修繕、客付けなどがありますが、今回これらはなしです。ただし、火災保険だけは手配が必要です。

そして夢の不労所得！というわけにはいきません！
大家業は不動産賃貸業という立派な事業です。規模が小さいと事業とは認められにくいですが、開業届を出し起業する事が可能です。これは絶対しなければならない事ではないですが、確定申告を青色で行う際にはした方が良いです。
白色で申告するにしても、確定申告からは逃れられません。毎年、このための準備が必要です。経費洗い出し、収入まとめ、各種税金etc…

逆に言えば、事業としてのお金のあれやこれやも税理士に。マンションのあれやこれやも管理会社に依頼してしまえば、本当の意味での不労所得となるという事ですね。
ただ、その依頼分出費は増えるので、それ以上収入がないと意味ないですけどね！なんでikioは全部自分でやります。新しい事覚えるのも楽しいですしね。

大家業の社会的責任が～などは言わないですが、良い住居を提供して入居者さんから「良かった」とお言葉をいただければ、損得なしに嬉しい気持ちになるのではないでしょうか。
ikioはそんな大家業をこれからも行っていきたいと思います。