【所有物件】駐車場なしで成立するか？戸建4号

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。

普通なら買わない「駐車場なし戸建物件」を買いました。
駐車場なしは、戸建ではけっこう苦労しますが、本物件ではそれでも回るような戦略を考えます。

内見時の感想や修繕費・利回り概算はこちらから。
▶【内見】戸建　16軒目



所在は加古川市。平坦で幹線道路に近い場所になります。
駅から徒歩15～20分とやや距離がありますが、スーパーやコンビニ・ドラッグストアなどの生活施設が近いので便利な場所です。また、小中学校も近くにあり、市内でも中心地と言えるでしょう。

物件の近隣では分譲地開発や新しい戸建が建っており、特にファミリー層に人気があるエリア。住居としても、土地としてもそれなりに需要があると考えられます。

床面積は約87㎡と普通ですが、元々事業をされており、玄関が二つ・テナント部分があるのが特徴。つまり、店舗併用住宅です。

ただし、先述したように敷地内には駐車スペースがないのは明確な弱点であります。生活する分には徒歩・自転車で問題ないのでSOHO（店舗併用住宅）として活かす方向で考えてみました。

購入後の所感

良い縁があり、土地値以下で購入できました。
元々は普通の住宅で、店舗併用住宅に改装したとのこと。元店舗をしていたというのが立地として悪くない証左かと思います。

その際に内外装も綺麗にしており、購入後のリフォーム費を抑えられそうだったのも購入の後押しになりました。




築年数の割に床や建具の傾きは感じられません。
内装修繕は最低限にし、主に古くなった設備関係の交換がメインとなりそうです。

どのようにして貸し出すか？

せっかく店舗併用住宅なので、これを活かしてSOHO物件として貸し出しを行います。

店舗といっても、住宅街ど真ん中ですし飲食関係は難しいでしょう。
テナント部分の広さは約11㎡ですから小規模な業種に限られます。色々考えた結果、サロン系（美容師、エステ、ネイリスト、アイリスト、セラピスト）をメインターゲットにしました。

近隣リサーチしたところ、徒歩5分圏内に似たような形態のテナントがありました。
・理容室
・美容室
・マッサージ、鍼灸
・デイサービス
・ペット霊園（事務所）
いずれも、小規模の路面店のテナントです。戸建改装した物件もあるようですので、狙いは大きく外れていないはず・・。

テナント内装（クロスなど）は店子側のこだわりもあると思いますので、ikioの方で用意しておくのは照明部分です。

ビフォー／アフター（AIイメージ図）



古い蛍光灯をダクトレール+スポットライトに変更し、おしゃれ店舗感を高めておきます。
この工事も含め、今回修繕と内装は多能工に、ガスはガス屋に分離発注しました。

基本的には設備交換がメインになります。
修繕費抑えたいところですが、結局それなりに掛かりそうですw

近隣でもSOHO物件はないわけではないですが、競合はマンション一室や戸建（言い方悪いですが見た目がボロボロ）など。
戸建かつ外観リフォーム済は差別化として強いと思いますので、他の選ばれやすい要素（設備）を強化していきます。


■今回のリフォーム内容まとめ

・内装
和室畳表替え。傷んだ床を補修。
傾きや凹みはないので、肌に触れる面を中心に最低限の補修でいけそうでした。

・浴室
既にUBで清掃でOK。給湯器交換に伴いリモコンを交換。

・キッチン
システムキッチンでしたので、清掃メイン。ビルトインコンロは壊れている可能性があったので交換。

・トイレ
1F→来店したお客様が使われる想定で、新品交換。
2F→古い型ですがシャワートイレなので、清掃のみ対応。

・電気関係
テナント部分の照明をダクトレール+スポットに変更。
購入時点で、各部屋エアコン用コンセントあり、光回線ケーブルありで費用が抑えられました。

・外構
売主のエアコン撤去時の仕舞いがこちら持ちになったので、その対応。ベランダの一部にヒビがあったので補修。

・インターホン
インターホンをTVモニターホンに交換（有線なので今回は職人依頼）

・設備関係
給湯器、洗面化粧台を新品交換。
元々ポストがなかったので、宅配ボックス付きポストを用意。

結局かかった修繕費は約80万円でした！
DIYなしで完全外注化です。キーボックス設置して、指示のみで立ち合いもなくお任せしました。（確認立ち合いはしますけどね）


・駐車場問題
戸建において駐車場なしは、基本的に大きなマイナスです。
ではなぜ今回成立すると考えたかというと、理由は3つあります。

①ターゲットを「車不要層」に寄せた
サロン系は徒歩・自転車来店が多い。

②店舗＋住居という使い方
収益が出るため、多少の不便さが許容されやすい。

③徒歩1分の位置に月極が複数ある
問い合わせたところ、残念ながら現在は満車・・この夏に一台空きが出るという話が聞けたので、空室が長引くようなら自分で押さえておいてもいいかもしれません（5000円／月）。


■施工後はこんな感じに仕上がりました！

・室内




・トイレ、浴室





■屋外

賃料設定は？

今回も「所有権移転と同時」に募集をスタートです。
設備関係は交換しますが、内装最小限の補修です。この段階で募集開始しても印象としては大きく変わらないと判断しました。

あと普通の住居と違い、テナント系はタイミングによっては決まるまで時間がかかります。
それもあり、早めに動いています。

業者にレインズから近隣の2025年～2026年の成約事例を出してもらいました。
・40～80㎡ → 平均㎡単価約849円／㎡
・80㎡～　→ 平均㎡単価約692円／㎡
・中央値 → 約802円／㎡

本物件が「築50年／87㎡」なので、700～750円／㎡が現実的なラインでしょうか。
・700円×87㎡＝約6.1万円
・750円×87㎡＝約6.5万円

ただし、上記は住居のみの場合です。
本物件は店舗併用住宅ですので、プラスαを上乗せしました。
・目安としては+0.5～1.5万円

■最終賃料レンジ
6.6～8万円

あまり相場から離れすぎても反応が薄いと思いますので、7.5万円からスタートします！

■利回り試算
（90万円（7.5万円×12カ月）－ 8万円（火災保険+固定資産税））÷ 260万円（購入費）+ 修繕費（80万円）
→実質利回りは25.6％。
内見時に予想していた21.1％（賃料6万円）よりも利益が出る計算です。
仮に多少賃料を落としても20％↑で回るので、投資としては十分な水準かと思います。

■最悪ケースも考える
どうしても決まらず、賃料下げまくって6万円になる想定も行います。
（72万円（6万円×12カ月）－ 8万円）÷ 340万円（購入+修繕費）
→実質利回りは18.8％
まぁ、戸建としては悪くない数字ではないでしょうか。
仮にオーナーチェンジ15％で売却しても480万円なので、利益は見込めます。


また、ADは2ヶ月分で依頼しています。
エリア的には1～2が多いので、空室損をするくらいなら、ここはしっかりとお金をかけます。

普通なら買わない物件ですが、今回は弱点（駐車場問題）を取り除けそうでしたので、挑戦しました。

募集段階までくると、いよいよ自分の計画の答え合わせが始まります。
毎度、この瞬間が一番楽しいかもしれません。