【内見】戸建　12軒目

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。

物件内見をしてきましたので、自分の記録用に残しておきたいと思います。内見の際気になった点や購入判断のポイントも書いていきます。あくまで記録用なので、独り言多めなのはご了承ください。

それでは早速いきましょう。

物件概要

• 物件価格　460万円
• 場所　加古川市
• 築年数　39年
• 土地　115㎡
• 建物　105㎡（5LDK）
• 接道　幅員5m公道
• アクセス　最寄り駅から徒歩10分
• 環境　駅まで近くですがエリア的に車必須。駐車場があるかがポイントでしたが現状コンパクトカーくらいなら停められる。スーパーが1km圏内に2店舗、小学校も1km圏内。コンビニも500m以内にある閑静な住宅地。

最初お声がけあった時には「はいはい、また狭小の名ばかり4DK～ね。」と思ってたのですが、資料を見て注目したのはまず土地が広い。そして建物が洋室4・和室1の100㎡超えです。次に疑ったのが道が狭くて車は入れないのか？と思いきやワンボックスも余裕です。まぁ欠点を挙げるとしたらLPガスである事・・。

前面道路に路線価もついてますし、単純に路線価でも600万弱くらいの土地値です。値付けミス？それとも大きな瑕疵がある？非常に気になりましたので、すぐに内見の連絡入れました。

場所は加古川市の中でも西側・高砂市寄りです。
加古川市は坂の少ない平野で、東西に何本も基幹道路が通り、それを挟むように南北に住宅地が広がります。
特に複数の基幹道路に挟まれたエリアは人気があり、海や川（加古川）に近くなるほど＝基幹道路から離れるほど道も狭くなってゆき人気が薄れている印象です。

本件は基幹道路に近く南北の基幹道路をつなぐアクセス道路にも近いので、利便性の高い場所に物件があります。ただ、直線距離は近いですが、住宅の間を縫うように迂回する必要があり、奥まっているのは少し欠点でした。
加点要素だったのは、近隣で新しめの分譲地がある事。外観は同じ建物が並んでいるので建売なのでしょうか。4～5軒ありますがどれも人が住まれているようです。これはある程度需要ありそうです。

内見

東西に通り抜ける事はありましたが、実際にこのエリアに訪れるのは初めてです。確か近くに天然温泉があったはず・・。内見後の過ごし方に思いをはせながら目的地まで向かいます。

土日で基幹道路はまぁ混んでいますが、アクセス道路は渋滞もなくスムーズで良いです。渋滞多いエリアはストレス溜まりますからねぇ。
そして住宅地内は静かです。チェックしていた新しめの分譲地も停まっている車種を見る感じ、若めの世帯だ多そうです。

■外観
築年数相当の古さは感じますが、20年ほど前に外壁塗装されているとの事。・・なんか砂っぽくポロポロします。塗料が剥がれている感じもしなく、なんか内装の土壁っぽいです。新たに塗装する場合めっちゃ吸収しそうでお金かかるかもしれません。
まだ残置物が残ってましたが、ガーデンニング趣味があったのでしょう、プランターが家の周りに所せましと並べられています。これらを片付ければ駐車場問題は解決しそうです。塀もあり、これを除けばワンボックスも余裕で停められそうでした。

■玄関
おお、今までの物件に比べ流石に玄関が広い！特に備え付けの収納はなし。蹴上は少し高い感じがしましたので年配の方には台ないと厳しいかも。

■床
気になっていたところです。土地値より安い売り出し価格なので傾きとかあるんじゃないかと思ってました。しかし経年による多少の傾きはあれど許容できない範囲の傾きは感じられません。床なりもないし和室の畳もしっかりしています。

■壁
クロスがところどころ割れています。継ぎ目部分なので重要視しません。これも20年ほど前にリフォームしたっきりとの事なので、まぁ経年劣化の範囲でしょう。幸い、水回りや居室内でカビは見受けられません。

■天井
気になってた点その2。もしかして雨漏りしているんじゃ・・と疑ってましたが、これも見える範囲では特になし。本当は天井裏まで見た方が良いのでしょうが、小まめなメンテナンスしていない現状で大丈夫なのであれば良しと考えます。天井は和室は板張り、その他はクロスなのでリフォームもややこしくなさそうです。
一部天窓がありましたが、ここも雨漏りがあるわけではなさそう。天窓は1Fにあって、光を取り込んでいる部分はガラスではなく、透明な瓦が使われてました。こんなのもあるのですね。瓦なので取り換えも安価でできそう？です。

■水回り
トイレは水洗ですが、温水便座ではないです。これは付けた方が良いですね。お風呂は在来工法のタイルです。UBに替えるかは他のリフォーム次第かなぁ。最低でも塗装で生まれ変わるはず。
洗面台・給湯器は入れ替え。キッチンはビルトインコンロのシステムキッチンです。ちょっと年代を感じますが、これはきれいにすれば使えそう。


内見では特に目立った瑕疵はなし・・。ではなんでこの売り出し価格なのか確認したところ、20年前のリフォーム時に借入をしており、その残債が売り出し価格なのだそう。なるほど、さっさと手放したいのですね。
ちなみに、残置が残っていたのは急遽売却を検討したからとの事で、空き家と記載ありましたが今年の1月のカレンダーが掛かっていたので、直近まで住んでいたようです。残置はなしで引渡しするとの事でしたので、それもプラスですね。残置撤去ってお金かかるんですよね・・。

利回り計算

• 購入費トータル　600万
  物件価格　460万+諸経費10％+修繕費100万
  ぐぐ、修繕費がかけられない。内訳としては、クロス50万、浴室塗装15万、給湯器12万、トイレ洗面台12万、畳網戸10万、クリーニング10万。うーん、最近の物価高次第で足は出そうです。あとは駐車スペースに砕石敷いたりとかもかかるかも。
• 想定収入　78万（65,000/月）
  客付け業者曰く、上限7万。ペット飼育可にしたらもう少し高めを狙えるかも。
• 実質利回り　11.6％
  火災保険は5年契約で150,000、固定資産税を50,000として、賃料780,000円－80,000を、600万で割ると11.6％です。まぁまぁの数字です。ただ、ここに関しては融資を付ける予定です。なので手残りはもっと少ないでしょう。

本物件は融資を検討しています。
打診したのは滋賀銀行で、内見までに仮承認を得ておりました。満額ではないですが、2割自己資金の回答です。

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まとめ