こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
ikioのような築古プレーヤーは、物件購入と修繕が基本的にセットになります。
そのため、その修繕を「どこまでやるか」でその物件のポテンシャルが決まると言っても過言ではありません。
「どこまでやるか」はもちろん大事ですが、そもそも「やるか・やらないか」も重要な判断ポイントだと感じました。
今回は、実際にやってみて「やらなくてもよかったかも」と思った作業の話です。
最初の頃は特に「築古＝全部直さないといけない」「手を入れないのは手抜き」そんな思い込みが強く、目につく部分はすべて手を付けていました。
ただ、今振り返ってみると、やってみて無駄だったかなと感じる作業もありました。
まぁもちろん、まったくの無駄というわけではないのですが・・。
今回はやらなくてよかった（かも）作業についてまとめました。
コンセントプレート
コンセントプレートの交換は、DIY系の記事でもよく見かけます。
このブログでも、以前記事にしました。
▶【リフォーム】コンセントカバーを交換
簡単に交換できて単価も安く、誰でも挑戦しやすいのは良い点です。
■思ったより時間取られる
しかし、コンセントは戸建くらいの広さになると、数十個単位で存在します。
全部交換しようとすると、なかなか大変です。
一箇所あたり2～5分掛かるとして、40箇所交換すると最大で200分＝約3時間もかかります。
もちろん、実際には一箇所あたり1分程度で終わることも多いので、現実的には1～2時間といったところでしょうか。
■思ったより安くない
プレート自体も安くても一枚100円。最低でも数千円はかかりますし、古いコンセントだと対応していない形状もあります。
また、「フルカラー」と「コスモ」の2種メーカーがあり（※）、実際に現場で取り付けてみると隙間ができる！ということも経験しました（よく確かめねばなりませんね・・）。
この場合、規格が合っていないためプレートをすべて買い直す必要があり、時間もお金もかかるし、在庫なしなんて日には精神的なダメージもそれなりにあります。
※ここではアドバンスは割愛します。古いコンセントの話なので。
■思ったより反映できない
これだけ地味な苦労がある割に、家賃には特に反映できません。
そもそも、入居希望者が内見中に「コンセントのきれいさ」を細かく見ることは、ほぼないと思います。ikioもこの仕事をする前はそうだった気がします。
ただし、壁紙を新しくしたり、和室の壁に漆喰を塗ったりと、壁に手を加えた場合はプレートも交換しないと悪目立ちします。
新品になってきれいになること自体に意味があります。ただ、電気工事士の資格がないとコンセントそのものは交換できません。
結果として、古い黄ばんだコンセントにピカピカのプレートという少しチグハグな仕上がりになり、「結局いらなかったかも」と感じることもありました。
除草
もちろん、除草そのものが無駄という話ではありません。
庭先がきちんと管理されているのは大切ですし、やはり草ボーボーの物件より、きれいに整備されている物件の方が選ばれるのは間違いありません。
「やらなくてよかった」と感じたのは、やり方の部分です。
■業者に除草を依頼
最初は業者に依頼しました。
3～4月ごろに20～30㎡くらいの除草で約1万円くらいでした。方法はいたってシンプルで、生えている草を引き抜く、というものです。
この時はとてもきれいになっていて、作業自体には満足していましたが・・。
1か月後に再び現地を訪れてみると、もうボーボーに茂っていました。
「いや、生命力強すぎるでしょ！」と思う以上に、この1万円は無駄になったと思った瞬間でした。
■草との闘い
とはいえ、このまま放置するわけにもいきません。
初夏で暑くなりだしてきたこの時期・・また業者に依頼する気は既に失せていました。毎回1万円は、さすがにちょっと・・。
そこで、他の作業などで物件を訪れる度に、ついでに自分で草抜きをするようになりました。
1～2週間の間隔で訪れるのですが、まぁ毎回生命の力強さを感じます。
パンパンに膨らんだ45Lのゴミ袋2～3袋を、毎度自宅まで運ぶのもなかなかの苦痛でした。
■最終的には薬剤
このエリアには花壇もあるので、当初は気を使って薬剤を避けていました。
ただ、もう無理！と判断し、人が歩くスペースと花壇の際までは長期効果があるという除草剤を撒きました。粒状のもので花壇や隣家への影響はほぼないはずです。購入価格は1万円くらいだったと思います。
あれ・・1万円って・・。業者に依頼する金額と大差ありません。
むしろ、毎回草抜きに使っていた労力を考えると、最初から除草剤撒くだけでよかったですね。
まとめ
自分で手を動かしたからこそ、「やらなくてよかったかも」と感じた作業の紹介でした。
今回挙げた例は、どちらも「最低限生活できる住居」という意味では、機能面では問題はありませんでした。
シンプルに、見た目をきれいにするための作業です。
経営戦略で考えるなら、住むうえで直接の影響はなくても、競合物件と比較され、選ばれる必要がある以上、見た目でのアピールが無駄というわけではありません。
そうなんです、無駄ではないんです。
ただ、どちらかと言えばプラスアルファの話。
特に設備面なんて予算に余裕があれば、より良くした方がいいに決まっています。
ただ、初期段階は少しでも抑えられるところは抑えたいもの。
壊れてもいない設備や外構の整備にお金をかけるコストと、空室期間による機会損失を比べながら、より良い選択ができればと思います。
結局はケースバイケースではあるのですが、最初から完璧を目指さなくてもいい、という学びがあったという話でした。参考になれば幸いです。
今回は以上です。
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