【内見】区分マンション　5軒目

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。

物件内見をしてきましたので、自分の記録用に残しておきたいと思います。内見の際気になった点や購入判断のポイントも書いていきます。未来の自分が見返した時に役に立ちますように！

それでは早速いきましょう。

物件概要

• 物件価格　200万円
• 場所　神戸市北区
• 築年数　RC50年（1975年）
• 専有面積　63㎡（4DK）
• 階数　5階（エレベーターなし）
• アクセス　最寄り駅から徒歩45分、三宮までバス15分
• 環境　小・中学校は徒歩10分圏内。スーパーやホームセンター、フードコートなどが車で5分ほど、コンビニは徒歩3分の場所にある。また、大きな緑地公園の他、敷地内に遊具を備えた休憩エリアもある。
• 駐車場　あり。現状空きが複数台あり、2台以上の確保も容易そう。

住所は北区だが六甲山系の手前海側で、ほぼ長田区との境目に物件がある。冬の降雪の心配はほぼなさそう。
駅からは徒歩ではとても通えないが、三宮まで行くバス停が近くにある。三宮まで直通で20分弱、名谷経由で学園都市にも40分ほどのアクセス。車ならもっと早い。
山を切り開いた場所なので、周囲は高層の建物はなく、海側は明石海峡大橋や淡路島まで見える。ハザードマップを確認すると、気になっていた土砂災害エリアに入ってない。
エレベーターなし5階というマイナスポイントはありますが、物件の価格を考えるとお買い得かもしれません。

内見

国道2号線沿いの駅から車で約20分。地域柄少し狭い道のイメージでしたが、全然そんなことなく、交通量はそこそこあるものの、スムーズに辿りつけました。
物件近くになると交通量も落ち着いてきて、閑静な場所である事が伺えます。また外観は思っていたよりも綺麗でした。

既に入居されている方は年配の方が多いです。また、学校も近いので子どもの小さい夫婦が数年過ごして移っていく、というパターンもあるそうです。

水回りをチェックします。数年前に風呂場とトイレをリフォームされているので、全然そのままで使えます。キッチンはブロックキッチンですが、これもまた綺麗に使われているので掃除すればいけそうです。
また、ありがたいことにモニター付きインターホンです。これもそのまま使えます。

バルコニーは広ぅい！8㎡もあります。更に扉付き物置まで備えられていてなかなか良いですね。低層階なら車の替えタイヤとか置いとけるんでしょうが、なんせ5階なので使い方は限られるかもしれません。
窓の障子レールが傷んでいるのでこれは要修繕ですが、幸いサッシはスプレー程度で滑りそうです。また、襖も少し開きにくく建具調整がいりそうです。

クロスも水回りと一緒に変えたのか、風呂場トイレは綺麗です。これは◎！
各部屋は経年が見られますので張替えも検討です。また和室の畳は表替えでいけるかな。
問題はキッチンのCFと洋室の敷き込みカーペット。それぞれ経年劣化しています。まぁ目立つ汚れはないのですが、小さな子ども世帯にはあまり衛生的には良くありません。剥がしてフローリングに換装ですかね～。

利回り計算

• 購入費トータル　216万
  物件価格　200万+諸経費8％
  
• 想定収入　54万（45,000円/月）
  
  
• 表面利回り　27％
  Home’s見える！賃貸経営で調べますと、北区の利回り目安が11.1％との事なので経費抜いてもかなりの高利回りであることが伺えます。
  
• 実質利回り　18.4％
  修繕積立・管理費が11,000円。火災保険を10,000として、想定収入は398,000円/年で、216万で割ると18.4％です。ADや募集期間の控除はしてないですが、利回りだけ見るといいですね！
  リフォームも必要でしょうが、水回りが綺麗なので今のままでもギリギリ募集はできなくもなさそうです。
  

まとめ