【内見】戸建　18軒目

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。

物件の内見に行ってきましたので、自分用の記録として残しておきたいと思います。内見時に気になった点や、購入を見送った理由などもあわせて書いていきます。
独り言多めですが、あくまで記録用ということでご容赦ください。

それでは早速いきましょう。

物件概要

• 物件価格　20万円
• 場所　加古川市
• 築年数　52年
• 土地　56.3㎡
• 建物　61㎡（5DK）
• 接道　幅員5m
• アクセス　最寄り駅から徒歩12分
• 環境　駅前に大型の商業施設あり。幹線道路までもアクセス良し。地勢は平坦。学校が近い。海と川が近いので、ハザードマップ上では浸水想定地域に指定（ただし0.5m未満）。

最寄り駅は山陽電鉄ですが、市内屈指の商業施設が近くにあり、駅前は車で通過するだけでも渋滞に巻き込まれるほど人流があります。
土地としてはやや小ぶりですが、第一種中高層住居専用地域で容積率が200％あるので法令上は3階建ても検討しやすいエリアです。周囲は新しめの住宅への建て替えが進んでいますので、実需用としても選択肢に入りそうに思えます。

物件単体としてはイマイチな印象ですが、何より安価です。
売主は早めに売却したいとのことで、仲介業者からは

と、返事を急かされました。

まぁ、相続税路線価で土地値が約300万円なので、解体費入れても十分元は取れそうな案件に思えました。
「買付を出す方向だけど、一応現地確認だけしますね」と、書類を準備しつつ現地に向かいました。

内見

「まだ動産整理ができていないので、内見はできない」と聞いていましたので、外観のみのチェックとなります。

普段なら「残置処分もこちらで請け負うので」と価格交渉をしますが、今回は既に底値みたいなものです。手間と費用を考えたら交渉の余地もないので、満額で買付を出すことにします。

なので、見るべきは解体しやすいかどうかですね。


■接道
幅員5mの公道でした。
重機も十分に入ってこられる余裕があります。

■外観



う～ん。
ツタが良い味出してますね。1階部分は半分近くツタで埋まっております。
道路から給湯器やエアコンの室外機も見えますが、ツタを取り払わないと近づくことすら難しそうです。ただ、樹木がないのでまだマシと言えるかもしれません（あると撤去が大変なので）。



外壁にはところどころ3～5mm幅のクラックが多数ありますので、おそらく雨漏りもしているのではないでしょうか。

■境界
両隣には境界標が見当たりません。
当物件はブロック塀で囲まれていますので、このあたりで確定はできそうではあります。
裏手（接道の反対側）は隣地（旗竿地）の竿部分に隣接しているようですが、ツタで覆われていてブロック塀があるか目視で確認できません。



ついでに、2階のベランダが見えましたが、ドアが外れて倒れておりました。雨が吹き込んでいるかもですね・・。ベランダとは関係のないドアが、たまたま置いてあるだけだと良いのですが。

■水道
桝は草で目視できません。
でも目の前に側溝があるので、おそらく下水道は引いているでしょう。水道管も来ている地域ですから、多分上水もあるはず。
・・今思い返すと「だろう」「はず」ばかりの内見ですねw


おおよそ整形地であることは確認できました。
境界確定は必要になりそうですが、外観確認としては、まず解体性を重点的に見れば十分そうという印象でした。
まぁ、実務的には埋設物やアスベストなど諸々ありそうですが、一旦概算でOK。


■解体（出口戦略土地販売）で考えてみる
解体費：55.5万円（解体単価を3万円／坪として、約18.5坪）
塀の撤去：10～20万円
境界確定：35～50万円
小さい土地ですが、3方の境界確定測量となるとこのくらいでしょうか。
費用よりも隣地との立ち合いが大変そうです。

仮に路線価ベースで売却できるとして計算してみます。

300万円（路線価）ー20万円（販売価格）ー125.5万円（総解体費+測量）＝154.5万円
損こそなさそうですが、諸経費や譲渡税（短期）を引くと、手残りは30～40万円くらいでしょうか。インパクトはイマイチですねぇ。

・現況渡し（解体+測量なし）の場合
300万円－20万円＝280万円
諸々引くと手残り100万円くらいかな？


更地の方が売却の難易度も下がるし、駐車場などの利用も可能なのですが、あまりにも儲けがなさすぎる・・。
というわけで、長期化するかもしれませんが、現況渡しとして売却活動してみようかな、と思います。

買付を送ったが・・流れた本当の理由

その場で、事前に用意していた買付PDFを仲介業者にメールで送付。
その後、電話を入れて受け取り確認もできました。

が、結局この物件は買えませんでした。
事前に聞いていた「訳あり」が関係してきます。

買付の送付から2～3日後、仲介業者から電話がありました。

という感じで「訳あり」が発動してしまい、売却の話自体がなくなってしまいました。

一応補足しておきますと、仲介業者は最初から売主の状況把握していました。
その上で、「訳あり案件」として、手持ちの投資家に声をかけていたようで、その中のひとりだったikioが買付を送った。
という経緯なので、この件は元々確度が低い前提でのご紹介でした。

なので、ikioとしても特に恨み節をぶつける理由もないですし、軽くツッコミを入れられる余裕のあるレベルの残念案件でした。

まぁ、仕方ないですね。
仲介業者には、次回おいしい案件を持ってきてもらいましょうw

まとめ