こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
収益物件を探す際に、あなたは何を基準に選んでいますか？
・物件スペック
・駅までの距離、周辺施設などの立地
・管理状況
エリアやご自身のスキルによって様々だと思いますが、なかでも「立地」を重視する方は多いのではないでしょうか。
特にコンビニは、生活利便性を測る分かりやすい指標です。
物件情報やGoogle Mapで「コンビニまで徒歩〇分」とあると、便利そうと感じますよね。
しかし、「コンビニが近い＝便利」と考えるだけでは少しもったいないかもしれません。
今回は物件周辺のコンビニについて、単なる利便性にとどまらず、一段掘り下げたチェックポイントをまとめてみました。
「コンビニ徒歩3分」を見つけて喜ぶのはまだ早い
物件情報に「コンビニ徒歩3分」と書いてあれば、基本的にはプラス要素です。ただし、表面的な数字だけで判断するのは早計です。
・交通量の多い道路を渡る必要がある
・急な坂道がある
・歩道が極端に狭い
・街灯が少なく夜間は暗い
・車の出入りが多く危険
このような条件が重なると、同じ「徒歩3分」でも入居者にとっての実質的な利便性は大きく変わります。
重要なのは「何分で着くか」ではなく、「仕事（学校）帰りの入居者がストレスなく立ち寄れるルートか」という視点です。
以前検討した神戸市の物件では、物件資料上は徒歩1分でしたが、実際に歩いてみると陸橋を昇降する必要がある+若干の坂道で、体感としては4～5分程度かかりました。
神戸市は坂道の多い街ですので、「予想よりも体力的にキツイかも」「これは自転車ではまず無理だな」と実際に入居者の気持ちになれた出来事です。
ちなみに、この程度のマイナスポイントは個人的には買付に大きな影響はないと思ってます。
コンビニの「客層」を見る
現地を訪れた際は、店内や店舗周辺の利用者を観察してみてください。
・会社員が多いのか、学生が多いのか
・来店手段は車か、自転車や徒歩か
・喫煙所やゴミ箱の管理状態はきれいか
短時間の観察で地域全体の客層を断定することはできませんが、ここで行うのは「このコンビニの利用者と、自分が想定しているターゲット層（入居者）が一致しているか？」という答え合わせです。
想定ターゲットと主な利用者がまったく異なる場合は、「コンビニ近隣」というポイントはプラスに働きませんからね。
※AI生成イメージ
ちなみに、調査した利用実態を、周辺物件の募集条件や成約事例などと照らし合わせて、賃料設定を考える際の補助材料にしたりもできます。
何だかんだ言っても、基本的にコンビニ近いのは便利＝プラスポイントですから。
実は「コンビニの前」が重要
コンビニをチェックする際、注目すべきは「店舗の外で何が起きているか」です。
例えば、
・路上駐車が常態化している
・敷地外まで自転車が溢れている
・車の出入りが激しい
・喫煙所に人が溜まっている
「徒歩〇分」は魅力的な表記ですが、物件がコンビニに近すぎると、エンジン音や人の話し声が騒音トラブルにつながるリスクがあります（特に夜間は声が響きやすいものです）。
交通量や人の出入りが多い場合は、騒音や安全面についても確認しておきたいところです。特に平日夜中（22時頃）はできれば確認した方が良いでしょう。
日中は大多数が外出してますし、土日夜は多少騒がしくなるのは仕方ないと思える面もあるので。
つまり、コンビニは便利な施設であると同時に、条件によっては住環境のマイナス要因になり得る点に注意が必要です。
ikioが特に気になるのは車の利用者です。
徒歩利用者に比べると大きな事故に繋がりやすい、騒音トラブルが起きやすいからです。もちろん、マナーの良い利用者が大多数なので、過敏になる必要もないのですが・・。
そのコンビニがなくなったら？
不動産投資家としてぜひ持っておきたいのが、「店舗の撤退リスク」の想定です。
物件概要に「コンビニ近隣」と記載されていても、その店舗が10年後も営業している保証はありません。
数年〜数十年単位で資産を保有する投資家だからこそ、「コンビニへの依存度」を考慮しておく必要があります。
徒歩圏内にスーパーやドラッグストアがなく、コンビニだけに買い物を依存している立地の場合、撤退時のダメージは大きくなります。
そのため、「コンビニが近い物件」よりも「コンビニがなくなっても生活が成り立つ物件」の方がリスクに強いと言えます。
つまり、周辺の代替施設まで含めた「商圏」でチェックを行うのが良いという話ですね。
駅近でもスーパーやドラッグストアはコンビニより早く閉店します。
そのため、帰宅が遅くなるライフスタイルの場合、「コンビニしかない」という状況は十分に起こり得ます。
これは昼間のみの現地調査だと見落としがちなポイントです。
「競合物件」と比較する
最後に、競合物件との比較視点です。
以下の2つの物件があった場合、入居者にとってどちらが魅力的に映るでしょうか？
| 自分の物件 | 競合の物件 | |
| コンビニ | 徒歩1分 | 徒歩5分 |
| スーパー | 徒歩10分 | 徒歩5分 |
| ドラッグストア | 徒歩10分 | 徒歩5分 |
自分の物件が「コンビニ徒歩1分」と優れていても、競合物件が「すべての施設へ徒歩5分圏内」であれば、トータルの利便性で競合が魅力的に見える可能性があります。
入居者が評価するのは、生活全体の利便性だからですね。
逆に言えば、一つのポイント評価が悪くとも、他ポイントでカバーできるということでもあります。
物件探しでは、その視点を持って探したいですね。
まとめ
現地調査の際にコンビニチェックを行うなら、この4点は確認したいところです。
①実際の移動ストレス（距離・歩きやすさ）
②利用者の傾向（客層・時間帯）
③周辺環境への影響（騒音・溜まり場化）
④代替性と競合比較（他施設とのバランス）
前提として、「この物件に住んだ人は、仕事や学校から帰ってきて、どこで何を買い、どんなルートで家に帰るのか？」という動線をぜひイメージしてみてください。
そして店内に入ったら「誰が、いつ、何を買っているのか」。
店の外では「誰が、どこに自転車や車を停めているのか」。
たった数分の観察でも、物件資料だけでは分からない情報が見えてくる・・かもしれません。
今回は以上です。
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