こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
重要事項説明書はきちんと確認しました！
仲介会社からも説明を受けたので、絶対に大丈夫だと思っていたんです・・。
物件価格や利回り、融資条件を比較し、ようやく購入を決断。契約前には重要事項説明書（以下、重説）にも目を通し、疑問点がないことを確認しました。
ところが、購入後に運営を始めると、想定していなかった修繕費や管理上の問題が次々と発覚。
購入前にもう少し調べていれば、資金計画や購入判断が変わっていたかもしれません・・。
今回は、不動産投資を始めたばかりの「過去の自分」を振り返りながら、購入した中古アパートでの失敗談をお話しします。
もちろん、重説に記載がないことがすべて説明義務違反になるわけではありません。しかし、書類を読んだだけで安心してしまうと、見落としてしまうリスクがあるのも事実です。
特に、購入後に発覚しやすい「あるあるネタ」と、購入前に確認しておきたいポイントを体験記風にまとめました。
購入後に発覚しやすい落とし穴
■修繕履歴を十分に把握していなかった
ikioが購入したのは、築年数が経過した木造アパートでした。
販売資料には「外壁塗装済み」と記載されており、見た目もきれい。大きな修繕費はしばらく必要ないだろうと考えていました。
ところが、購入後に設備の不具合が発生。
詳しく調べると、外壁以外に屋根や給排水管、入居中の室内設備に補修が必要な箇所が次々と見つかりました。
確認すべきなのは、修繕したという事実だけでなく「いつ、どこを、どの範囲まで修繕したのか」です。
今後必要になりそうな修繕費も見積もっておくと、突然の出費に悩まされる可能性はぐっと減ります。
■過去の雨漏りや漏水を見落としていた
内見時には、室内も共用部分もきれいに見えました。目立ったシミもなく、特に問題はないと判断したikio。
しかし、購入後の大雨で天井付近にシミが現れ、雨漏りが発覚しました。
過去に補修されていたとしても、原因が根本から解消されているとは限りません。
購入前には、売主に雨漏り・漏水・設備故障などの履歴を確認し、補修済みであれば工事内容や再発の有無も聞いておくべきでした。
特に、重説と併せて渡される物件状況報告書に過去の履歴がどう書かれているか、しっかりチェックすることが重要です。
購入後に爆裂が見つかった話。
▶外壁塗装＆屋上防水①
■入居者の状況が違っていた
物件資料には「満室稼働中」と記載されていました。ikioは、購入直後から安定した家賃収入を得られると期待していました。
ところが、引き渡し後に賃貸借契約や入金状況を確認すると、想定していた収支と実際の状況に差があることが分かりました。
「満室」という表示だけでは、家賃の滞納がないか、直近で無理なフリーレントを付けて入居させていないか、退去予定がないかまでは分かりません。
購入前には、レントロールだけでなく、賃貸借契約書（特に契約日や条件）、実際の家賃振込履歴、保証会社の加入状況なども確認する必要があったわけです。
■境界や越境など、土地の問題を見落としていた
中古戸建てや一棟アパートでは、建物だけでなく土地の確認も欠かせません。
例えば、隣地との境界標が明確でなかったり、屋根や塀などが隣地にはみ出していたりするケースです。
こうした問題は、内見時に建物の状態ばかり気にしていると見落としやすくなります。
将来の売却や建て替えを想定している場合は、接道状況や再建築の可否、法令上の制限、確定測量図の有無についても確認が必要です。
特に屋根や樹木などの「空中越境」は見落としやすいので、事前にチェック項目として意識しておきましょう（ikioもたまに見落としますw）。
■管理費や修繕積立金などの負担を軽く考えていた
（※区分マンションの場合）
区分を検討・所有する場合、購入後の収支に大きく影響するのが管理費や修繕積立金です。
購入時点の金額だけを見て「これなら問題ない」と考えていても、将来的にほぼ間違いなく値上げされます。
購入価格と表面利回りだけで判断せず、重説の管理状況や長期修繕計画を確認し、管理組合の積立金が十分に留保されているか確認を行う必要があります。
なぜ購入前に見抜けなかったのか？
ここまでの事例に共通するのは、資料に目を通していても、確認が十分ではなかったという点です。
重説やその他資料はしっかり読み込んだのに・・。
重説だけですべてのリスクを把握できるわけではありません。
重説はあくまで「物件や取引条件などの法的な重要事項」を確認するための書類です。
実際の建物のコンディションや運営上のリスクは、別の資料や現地調査による確認が必要になる場合がほとんどです。
確かに時間がないからと、現地調査を甘く見ていたかも。
購入を急ぐあまり、仲介会社から受け取った資料だけで判断したり、「特に問題ありません」という言葉をそのまま受け入れたりしてしまうのは避けたいところですね。
大切なのは、気になる点を具体的な質問に変え、回答の根拠となる資料や現地の状況まで確認することです。
購入前に確認したい書類・情報
とはいえ、資料から読み取れる情報はかなり多いです。
その分、文章量も多くなりがちですが、少なくとも次の項目を確認しておきたいところです。
・建物の状態： 修繕履歴、点検記録、物件状況報告書（告知書）、建物状況調査の報告書など
・賃貸経営の実態： レントロール、賃貸借契約書、賃料の入金履歴、保証委託契約書
・土地・法令関係： 登記事項証明書、公図、確定測量図、接道状況、法令上の制限
・管理状況： 管理委託契約書、（区分の場合は）長期修繕計画書・総会議事録
・周辺環境： ハザードマップ、自治体の防災情報、現地の状況（昼・夜）
すべての物件で同じ資料が揃うわけではありませんが、これらは一つの目安ですけどね。
物件の種類や築年数、契約内容に応じて、必要な確認事項を自分で整理することが大切です。
もし初めての購入で不安な場合は、専門家による建築調査を検討してもいいと思います。
ホームインスペクション（建物状況調査）の費用感は以下の通りです。
・区分：約5～7万円
・小規模アパート：約10万円
・中～大規模：約20万円～
※構造や規模、調査範囲によって変わりますので、あくまで参考目安として考えてください。
中古戸建は個別性が高く、物件状況報告書も意外と違っています。雨漏りないと書いてても雨染みがある物件なんてザラ。
自治体によっては、空き家の期間や築年数などの条件に応じて、ホームインスペクション費用の補助制度を設けている場合があります。事前に確認して活用していきましょう。
購入後に問題が発覚したら？
どれだけ慎重に調査しても、購入後に想定外の問題が発覚する可能性はあります。
その場合、まずは問題の内容、発覚した日付、修繕費の見積もり、現況写真などをしっかり記録に残しましょう。
次に、売買契約書、重説、物件状況報告書などを確認し、契約上どのような説明や取り決めがあったのかを整理します。
いやいや、雨漏りがあったなんて事前に説明を受けていない！
もし告知内容と異なる不具合があれば、売主や仲介会社に書面で事実確認を行い、必要に応じて弁護士や建築士などの専門家に相談しましょう（※）。
※売主が宅建業者である場合、宅建業法によって契約不適合責任に関する特約が制限されます。ただし、実際に請求できるかどうかや期間は、契約内容や不具合の状況によって異なります。
契約内容によって対応が変わるため、自己判断で結論を出さず早めに専門家へ相談するのが一番です。
とはいえ、数万円程度の少額で直せる範囲なら、時間と労力をかけて争うより、さっさと直して運用を進めた方が精神的にも得策な場合も多いのですが・・。
購入後にシロアリ被害が発覚したけど売主に請求しなかった話。
▶見落としたシロアリ被害…15万円損失で利回り1％ダウン
まとめ
購入前にすべてのリスクを完全に把握することは簡単ではありません。
不動産投資では「購入後に何も問題なく稼働できればラッキー」くらいに構えておくのが、精神衛生的にもちょうど良いかもしれません。
しかし、修繕履歴や入居者の契約内容、土地の状況などを一つずつ丁寧に調べることで、購入後の想定外の損失を大幅に減らせるのも事実です。
重要事項説明書は、契約を完了させるための義務的書類ではなく、「隠れたリスクを掘り起こすためのきっかけ」にすぎません。
この物件を購入した後、どんな問題が起こり得るかをあらかじめ想定することが大事なんですね。
そうですね。買う前のひと手間が、購入後の大きな損失を防ぐことにつながります。
次に物件を購入する際には、利回りや価格だけでなく、「どんな問題が起こり得るか？」という視点を持ち、資料や現地をしっかりチェックしてみてください。
今回は以上です。