こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
不動産投資の初心者向けコミュニティやSNSを眺めていると、「まずは100万円以内のボロ戸建から始めましょう！」という意見を頻繁に見かけます。
確かに自己資金が少ない人でも参入しやすく、成功すれば夢のようなキャッシュフローを生み出す可能性もあります。
ですが、本当にそれは「儲かる」選択なのでしょうか？
結論から言えば、ikioは 初心者がいきなりボロ戸建に飛びつくのは非常に危険だと考えています。
理由はシンプルです。「安い＝得」ではなく、「安い＝リスクが大きい」だからと考えます。
今回は、ボロ戸建投資にありがちな幻想とその落とし穴、そして「ボロ戸建より〇〇のほうが良い」理由を記事にしました。
買うのは簡単、直すのが地獄
ボロ戸建の最大の特徴は、その価格の安さにあります。
中には20万円、50万円、あるいは0円物件すら存在しています。
しかし、「価格が極端に安いのは訳あり物件だから」でして、そもそも誰も欲しがらないほど老朽化している、あるいは法的な問題を抱えているなどの理由がある場合がほとんどです。
仮に物件価格が50万円以内でも、実際に入居可能な状態にするまでに300万以上かかることも珍しくありません。
地域にもよるでしょうが、代表的な修繕費用は以下の感覚です。
・屋根のはき替え：100～150万円
・外壁：100～200万円
・水回り（浴室・トイレ・キッチン全て）：80～150万円
・シロアリ駆除+床修繕：50万円～
・給排水管や電気の引き直し：30～80万円
物件状態によるでしょうが、仮に全て対応+表層リフォームすると約400～500万円は簡単に越えてきます。
ボロ戸建はDIYで乗り切れるは幻想？
ネットやYouTubeでは「自分でリフォームして100万円以内で完成させました！」という成功談が多く見られます。
しかし、これにはいくつかの前提があります。
・時間と体力がある（週末だけで半年〜1年かかることも）
・工具や知識がある
・法的にDIY可能な範囲に留める（電気・ガス・水道は資格が必要）
初心者が仕事の合間に少しずつDIYしようと考えると、完成する前に心が折れるケースも多いと聞きます。
また、慣れていないとプロに比べると仕上がりが悪い事もあり、入居者が決まらず、せっかく直したのに「貸せない家」になってしまうこともあります。
また、これは大事な話なのですが、先述した通り安い物件ほど大きなリスクがあることも多く、そういった物件は融資が通りません。
それは裏を返せば、プロの目から見て「価値が低い」と判断されている物件であることの証拠でもありますね。
それでも、ボロ戸建に魅力を感じるのは、表面利回りの高さですよね。
「30万円で買って、家賃3万円で貸してます。利回り120％です！」といった例は親の顔よりよく見ますw
しかし、以下を考慮するとどうでしょう？
・修繕費を回収するのに何年かかる？
・入居者層は？（高齢単身者・生活保護世帯など、継続入居は見込めるか？）
・空室期間は？ 退去後の原状回復は？
・再販はできる？出口戦略は？
利回りは「見かけの成績」です。ここだけで判断するのはちょっと早計かなと。
実際にGoogleで「ボロ戸建」を検索すると、サジェストの中に「後悔」や「失敗」なども見受けられます。みんな、やっちまってるな？
ボロ戸建より500万円以下戸建のほうが良い
戸建物件を買う場合、ikioがおすすめしたいのは、500万円以下の中古戸建です。まぁ東京近辺ではないでしょうから、地方物件になります。
この価格帯の物件には、以下のようなメリットがあります。
・融資が通る可能性がある
築年数でいうと30年～の築古になります。基本的には建物に評価はないですが、土地として評価されます。立地によっては、地銀・信金・ノンバンクなど選択肢が出てきますね。
・最低限の修繕で済む
構造が健全であれば、屋根・外壁はそのままでOK。水回りがある程度使えるなら、内装などの最低限のリフォームのみに抑えられます。
・スムーズに客付けできる
すでに住める状態の物件であれば、購入後すぐに賃貸募集が可能です。直近まで人が住んでいたなら需要は見込めますので、空室リスクも抑えられます。
・築浅ボロより築古優良
築30〜40年でも、ちゃんと管理されていた家のほうが、築20年でも放置された物件より遥かに良い状態のことも多々あります。家は住まないと荒れるのは早いですからね。
つまり、初心者にこそ「実需に近い物件」をおすすめしたいです。
判断基準としては、
・自分でも「住める」と思える物件（住みたいではなくてOK）
・リセールできる可能性がある（土地に価値がある）
・立地が生活圏にある（自宅から近い）
といった要素を持つ中古戸建です。
ボロ戸建に比べると利回りは落ちますが、それでも10〜12%は全然狙えます。安定して長期的に運営でき、再販も視野に入る物件は初心者の大きな味方になります。
まとめ
「安く買って、うまく直して、高利回りで貸す」
確かにロマンがありますね～。
しかし、実現されるためには、知識・技術・資金・時間のどれか、もしくはすべてが必要です。
初心者がいきなりそこに飛び込むのは、思っている以上に険しい道かなと思います。
ikioも何度も何度も検討し、そのたびに何れかが足りずに「無理だ・・」と諦めています。
実際にボロ戸建を探してみるとインターネットでもすぐに見つかるでしょう。この記事を踏まえて見てみると、難易度の高さが伝わるはずかと思います。
あー、あと2024年7月から仲介手数料も税込み33万円（800万円以下物件）が必要になりましたね。司法書士費用や登記費用を合わせると、30万円で物件買ってもそれ以上の諸費用がかかります。
この諸費用は500万円以下の物件ならそんなに大きくは変わらないでしょうから、費用の割合で考えるとちょっと損した気分になるかもしれませんw （実際に損はない）
不動産投資は「最初の一歩」が肝心です。
最初でつまずくと、立ち直るのに大きな時間とお金がかかります。だからこそ、堅実に、確実に、小さな成功を積み上げていくのが肝要です。
だからこそ、まずは頑張って500万円貯めてもらいたいなと思います。
▶自己資金ってどのくらいいるの？
あと、今回は戸建の記事でしたが、個人的には最初が区分もありだと思っています。
▶中古戸建 vs 区分マンション、初心者におすすめはどっち？
今回は以上です。
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