【大家業の事務所探し②】初期費用を圧縮する交渉術

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。

前回の続きです。
▶【大家業の事務所探し①】賃貸と購入、どっちがお得？

事務所にいい感じの物件が見つかりました。
・家賃： 3.5万円
・立地： 自宅から徒歩10分以内
・間取り： 1K（20㎡）/ 南向き
・構造： RC / エレベーターあり
・条件： 更新料なし / 敷金ゼロ・礼金3ヶ月

概ね希望通りなのですが、礼金3ヶ月が少し重い・・。
以前書いた「家賃5万円以下の物件に申し込む人」の心理がそのまま自分にも当てはまりますw

参考記事はこちら
▶入居者は何を見て決めるのか？家賃帯で変わる入居者の視点

本記事ではシリーズ第二弾として、「条件交渉と契約」についてまとめました。
今回の交渉によって、初期費用を約8万円圧縮できましたので、その過程を紹介します。

・事務所探し（済）
・条件交渉と契約　←今ここ
・作業場つくり

初期費用の概算を出してもらう

この物件（以下、A物件）のスペック自体は良い条件なのですが、やはり一度現場を見てみないことには決められません。
写真は10数枚あって充実しているものの、写真だけでは分からないことも多いためです。

例えば・・
・コンセントの数や種類（光回線かテレビ端子か）
・臭いや湿気（カビ）
・騒音
・設備の製造年数

ネットの低解像度な写真だけでは限界があります。
というわけで、早速内見のアポ取りをしました。

直接不動産屋や管理会社に電話してもいいのですが、今回は「マンションノート」の特典を受けるため、サイト内のフォームから問い合わせることに。


後日、約束の日時に不動産屋を訪れると、担当者の方がA物件の初期費用をまとめてくれていました。
・敷金：0円
・礼金：10.5万円
・日割り家賃、共益費：1.7万円（0.5ヶ月想定）
・前家賃：3万円
・前共益費：0.5万円
・クリーニング費：3.5万円（先に回収ケース、実質敷金）
・鍵交換：1.3万円
・初回保証料：2万円
・仲介手数料：3万円
合計：25.5万円

むむ・・。
やはり礼金3ヶ月が響いていますね。

ちなみに、他にもいくつか物件候補を用意してくれていましたが、A物件以上の条件はなさそうだったため、予定通り現地に向かいます。
歩いて5分程度の距離でしたが、車で送迎してくれましたw

内見時に見るべきポイント

賃貸で借りる場合も、基本的には物件を購入するときと同じようなポイントをチェックしていきます。

■接道
幅員6mの公道。敷地内には駐車場はないですが、一時停車して荷物や人の乗降はできそうです。
近くにコインパーキングもありました。

■外観
築年数相当ですが、外壁にチョーキングなどはなし。
屋上に高架水槽があったので、水圧も安定していそうです。

■共用部
集合ポストに郵便物が溢れている様子はなく、管理状態は◎。
廊下にゴミは落ちていませんでしたが、少しひび割れが見られます。雨天時の水の流れが少し気になるところです。
エレベーターは小型ですが、本棚や椅子などを運び込む分には問題なさそうです。また、各戸にTVモニター付きインターホンが設置されていました。

■屋内
クロスやCFはクリーニング済（？）のようですが、多少の使用感は残っています。まあ、この家賃帯なら相応でしょう。

良い意味で予想外だったのは、設備関係です。
エアコンと給湯器（ガスは使う予定がありませんが）が2023年製でした。3点ユニットバスもおそらく同年に交換されたようで、かなり綺麗です。浴槽は使わない予定ですが、これは嬉しい誤算。
キッチンには古いIHコンロがついていました。水道は2ハンドル混合水栓ですが、少し年季が入っているのでおそらく使いませんw
あと、小さいながらも冷蔵庫が備え付けられているのは地味にありがたいポイントです。

洗濯機置き場には防水パンがなかったので、排水口だけ塞いで物置スペースにできそう。
南側に大きい窓が2箇所（片方はFIX窓）あり、採光は十分。湿気や嫌な臭いもありませんでした。




■コンセント
全部で5口ありました。ワンルームとしては十分な数です。
電話のモジュラージャックからNTTの光コンセントが取り付けられていましたが、工事が必要かどうかは回線業者に要確認です。
テレビ端子もありました。今時はVODがメインですが、ないよりはある方が便利です。




■採寸
事務所のレイアウトを考える上で必須なので、この機会にまとめて採寸してしまいます。




想像以上に綺麗な物件だったため、ここに決めようと心に決めました。
次はいよいよ交渉パートです。

借りる条件を交渉する

交渉時は曖昧な言い方をするよりも、はっきりと意思を伝えた方が良い場合があります。
もはや交渉というより直球の要望ですが、今回はしてほしいことをストレートに言葉にしました

やはり礼金は削れないか、と思っていると、不動産屋からまさかの提案が。

ikioとしては1〜2ヶ月後に入居できれば十分なので、入居日をあえて前倒しにすることで、
・管理会社（オーナー）は空室期間を減らせる
・ikioはフリーレントで礼金分を相殺できる
という、お互いにメリットがある（Win-Winな）提案をしてみました。

良い感じに交渉がまとまりました。
このほか、保証会社についても「保証人を立てることで初回保証料を少し下げられる」とのこと。

項目	交渉前	交渉後	備考
敷金	0円	0円
礼金	10.5万円	10.5万円
日割り家賃・共益費	1.7万円	1.7万円
初月の家賃・共益費	3.5万円	0円	1ヶ月フリーレント
クリーニング費	3.5万円	3.5万円
鍵交換費	1.3万円	1.3万円
初回保証料	2万円	1.2万円	保証人設定で減額
仲介手数料	3万円	0.5万円	事務手数料のみに減額
合計	25.5万円	18.7万円	差額▲6.8万円

やりました！
交渉の結果、実質的に「礼金を1/3に抑えた」のと同じ効果を得られました。
ikioの想定よりも早い入居にはなりましたが、どうせ引っ越すなら時期が少し前後するくらいは誤差の範囲です。結果的には大成功といえます。

プラスアルファの特典

今回はたまたまキャッシュバック対象だったので「マンションノート」を利用しました。
以下の条件をクリアできたため、さらに1.6万円のキャッシュバックを受け取ることができました。
①サイト経由の内見で特定条件を達成
②その物件を契約




そのため、最終的な初期費用は、
18.7万円 − 1.6万円 ＝ 17.1万円
となりました。

当初の見積もりから約8万円も抑えられたため、浮いた分を事務所に必要な備品の購入費用に回すことができます。

まとめ

以前の記事で、「物件を見つけてからあえて半年間待ち、閑散期に問い合わせをした」と書きました。
今回の交渉でこちらの要望が通りやすかったのは、やはり「この半年間ずっと空室が続いていた」というオーナー側の焦りの事実があったことが大きかったのだと思います。
この辺りは、大家の事情を知っているからこそ、できた前準備ですね。

また、別の記事でも触れましたが、地方大家としては「長く住んでくれる人かどうか」が最も重要になります。
交渉の際、不動産屋に「少なくとも3〜4年は使いたい」とあらかじめ伝えておいたことや、「暑いな～」と思いつつもジャケットを羽織って行ったのが、プロっぽい良い影響を与えたかもしれませんw

参考記事はこちら
▶入居審査で大家が本当に見ていること


交渉のコツとしては、
・ダメ元でも聞いてみる
・相手にもメリットを用意する
・長く借りる意思を伝える
・交渉は契約直前が効果的

これから賃貸契約をする方は、一度相談してみる価値は十分あると思います。
更に移動中に少しでも仲良くなって、不動産屋を味方につけることができると、交渉難易度はぐっと下がると思いますよ。

無事に契約が完了しましたので、あとはこのA物件を事務所として仕上げていくだけです。
次回は、「作業場つくり」について記事にしたいと思います。

今回は以上です。