2023年の振り返り

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。

ちょっと早いですが、2023年の振り返りです。

ikioは2022年11月に初物件の購入しましたので、11月が周年月となります。ウエ～イ！振り返れば1年なんてあっという間ですね～・・。

ざっくりですが、振り返りと来年の目標をメモしておこうと思います。

年初に立てた目標とその振り返り

2022・2023年は現金購入をメインに、中古戸建・中古区分を購入していきます。
と言いつつ、融資の流れも経験したいので、積極的に審査は出していくつもりです！
2024年以降に確定申告3期分の実績を元に本格的に融資戦略を取って1棟物を購入予定です。その時に備え今年はとりあえず口座開設くらいはしておくつもりです。

改めてみると、とっ散らかった文章ですw お恥ずかしいww
箇条書きで書き出すと・・・

■現金購入をメインに、中古戸建・中古区分を買い進める。
■積極的に金融機関に審査出していく。
■今年はとりあえず口座開設くらいはしておく。

大まかに3つですね。



■現金購入をメインに、中古戸建・中古区分を買い進める。
今年の実績で言うと、区分2戸・戸建1棟。内、区分は2戸とも現金購入ですね。まずは空室リスクを抑える為にも3つは持ちたかったので、それは達成できました。
ただ、現金購入は買付通りやすい、決済まで早いなど購入に関してはすごい楽なのですが、一方、修繕費や募集期間など入用になる事も多いので、現金が手元にないと運用に関しては毎月の資金繰りが厳しい事もありました。
その点戸建に関しては、フルローンでしたので手付金など一時的な支出はあれど手元に現金はあるので気は楽でした。

物件名	物件価格（リフォーム含）	家賃（月）	家賃（年）	表面利回り	状況
区分1号	3,200,000	43,000	516,000	16.13%	入居中
区分2号	3,850,000	55,000	660,000	17.14%	入居中
戸建1号	7,650,000	（想定）75,000	（想定）900,000	（想定）11.7%	リフォーム中

戸建1号に関しては、現在リフォーム準備中です。年内に仕上げる予定なので、師走もバタバタと駆け回ってそうな予感がします。


■積極的に金融機関に審査出していく。
意識して金融機関巡りを始めたのが区分2号からでした。物件は現金で購入しましたので、リフォーム費用を借りれたらな～という軽い気持ちでアタックしました。
区分2号の時に、地銀2行、信金3行、そして公庫と回りまして、地銀は相手にされず、信金は担当者は頑張ってくれましたが本部承認の壁を越えられず、公庫は希望金額には満たないものの承認いただけました。
少額だし余裕やろと思っていましたが、ほぼほぼ撃沈されました。良い経験だったと思います。
そして戸建1号で、地銀から①物件購入と②リフォーム費を承認いただけ、これが事業か！とテンション上がった次第です。


■今年はとりあえず口座開設くらいはしておく。
これは先々の1棟物の為に、信金ないし地銀に口座開設しておくという意味ですね。区分2号の時にお取引があれば当然口座も作ってましたが、残念ながらご縁がありませんでした。
結局、口座つくるのって、実際に取引が確定してからなんですよね。なので今年は新たに取引があった金融機関の口座をつくりました。
うーん。今思うのは1棟物の為に口座開設するのは悪くないのですが、実際に使わないと意味ないんだろうなといったところです。例えば給与口座、例えば定期預金など。休眠口座は管理の面でも、融資アピールとしてもちょっと微妙そうです。


達成率としては2/3で60％くらいでしょうか。まぁまぁです。
時間が経つにつれ、1棟物への憧れが少し薄れてきたのが未達の主な原因ですね。

2024年の目標は？

前述したように、1棟物への憧れが少し薄れています。
理由は明快で、まだ経営者としてその規模を持つのは尚早だ。そして、物件価格が高騰しすぎて手が出ない。です。

経営者として～、はキャパシティの問題というより、事業としてその規模感にまだ達していないと感じています。区分1戸でいっぱいの状態で一気に複数持って回せるんだろうかと自分に疑問を持ちますし、やはり何より自己資金が圧倒的に足らないです。
2,000～3,000万で2～3戸の小規模物件くらいだとそれこそ500万の物件4～6戸買った方が出口も考えやすく良いように思います。なら、6,000～7,000万で8～10戸規模の物件を持ちたいです。しかし、頭金+諸経費で3割自己資金と考えると2,100万も必要になります。リフォームなども考えるとちょっと今の事業規模、市場価格では厳しいかな～と。

リフォームのお仕事はシンプルに面白いので、例え亀の歩みだろうがゆっくりと拡大していけたらいいかな。と結論付けました。


それを踏まえて、2024年の目標です。

■戸建3棟を購入
現在の保有不動産が区分2戸、戸建1棟。まずは税務上の事業的規模を目指したいと思います。その基準は10室以上。戸建は1棟＝2室と計算されますので、あと3棟＝6室分あれば事業的規模に達します。まぁ1棟物でも達成できそうですが、今はそちらにあまりモチベないので、戸建で進めたいですね！

■現金購入をする
何度か売買経験してみて思いました。やはり現金購入は強いです。2番手以降だろうが、優先される可能性はありますし、指値交渉もしやすいです。なので、購入は現金。リフォームは融資。
でも土地値がありそうなところは後で融資受けられるか打診はしていきます。そう、競争に勝ち購入さえしてしまえば資金は後からでも何とかなる！返済比率に気を付けつつ、来期も積極的に融資は受けていきたいと思います。

■DIYに積極的にチャレンジ
ikioは気づいちゃったんですよね～。やはり費用を抑えるなら自分で手配して施工するのが一番な事に！（当たり前）
とはいえ、何でもかんでもは無駄に時間を食いすぎるので、主に設備面をできればと思っています。あとは簡単な修復作業。工務店とは良好な関係でありたいと思いますし、大工や内装は引き続き外注していければ良いかと。

まとめ

以上、2023年期の振り返りと、2024年期の目標設定でした。

本業でもそうですが、振り返りって大事だなと思います。半年以上前に設定した事って意外と忘れてますよね。ね？

よく不動産投資の目標にCFを月○○万円だとかありますが、お金を追い続けるとリスクを取り過ぎてしまいがちになります。上手くハマって達成したという成功体験はよくよく聞きますが、凡人ikioはそうなる保証はありません。
成功者の裏で失敗した人も同数・・もしかしたらそれ以上にいるかもしれませんが、ネットとかでは全然出てきません。だって失敗談を書くモチベ持ってる人ってなかなか居られないですし。
文中でも書きましたが、例え亀の歩みだろうがゆっくりと拡大していけたらいいかな。と思います。

なので、あまり高い目標は掲げていないですが、まずは達成する事が肝要かと思いますので、一歩一歩ずつでも前進してゆければと考えています。

今回は以上です。