こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
大家業を始めて早1年半（2024年6月時点）。今までリフォームは何度か行ってきましたが、主に内装ばかりで意識的に外装は避けていました。本当は躯体に関わる一番大事な部分なので真っ先に手を付けた方がいいのは理解していますが、限られた予算の中では後回しにしてしまう・・。
が、ついに避けて通れない事態になりました。
マンション1号に訪れていた時です。
梅雨に入り、雨も多くなってくると屋上が気になりました。購入前に見たところ、結構傷みが出ていたし、前オーナーの修繕歴を確認しても屋上防水もしていないよう。という事は約10年何もメンテナンスしていないという事です。
昨年は（おそらく）何もなかったのだとしても、今年もそうとは言い切れません。近く防水工事はしなきゃいけないなーとは思っておりました。
で、さっそくチェックです。
コケや浸水跡など経年劣化は見られますが、シートが破れていたり、塗膜が剥がれているなど致命傷はなさそう。でも早めに補修必要か・・などと考えていたところ、赤丸のようなクラックを発見！
内見時からあったのでしょうが、見落としておりました！w
別に急かされているわけでもないですが、人と回るとチェックが甘くなりがちですよね～。と言い分けしても、実際にクラックがある事実は変わりませんので、今後気を付けるとして。ついでに他の壁も見て回ります。
少し見難いかもしれませんが、5月と6月にそれぞれ撮った写真です。
5月時点で外壁に水膨れのようなぽっこりしたものが出来ておりました。これは塗膜が剥離し、そこに空気が入って起こる現象だそうです。
が、6月に同じ箇所を見てみるとそれが破れている＝劣化が進行している！先ほどのクラックといい、これは屋内に浸水する前に早めに手を打つ必要が出てきました。
そもそも外壁塗装って何？
外壁塗装の主な目的は、劣化した箇所の補修を行い、浸水からの保護機能を回復される事です。そして、リフォームの中でもひと際大きな工事になるので、大規模修繕などと呼ばれるそう。
あくまで劣化部分の補修になるので、実際に雨漏りが起こった等の修復ともまた少し意味合いが違いますね！塗装はあくまで建物の延命措置で修理ではないという事です。
あとは、やはり見た目がパリッと生まれ変わりますので、空室対策を兼ねて塗装される事が多いのはないでしょうか。
工程としてはざっくり4段階。
①足場の設置
高所での作業になりますので、基本的には足場を組みます。これもそれなりの費用になりますので、せっかく組むのであれば屋上（屋根）の防水を一緒に行うのが良いかと思います。
②洗浄
高圧洗浄でコケや汚れを落とします。綺麗な面にしておかなければ、下地処理や塗膜も乗りにくいと、後々の工程に響いてくる大事な工程です。
③下地処理
塗装を行う上で、しっかりと塗膜が乗るように下地を作ります。クラックの補修や、シール打ちもこれに含まれます。
④塗装
ここまで準備して、ようやく塗装です。塗装は下塗り・中塗り・上塗りの計3回行い、劣化具合によっては4回塗りもあるそうです。これもやはり、下塗りがとても大事で、ここが上手く処理できないと劣化が早まるのだとか。
塗料の種類はたくさんあるのですが、現在多いのはシリコン系塗料、もしくはラジカル制御型塗料で、性能や単価はそんなに変わりません。これらは性能・単価で外壁用塗料全体の中でちょうど中間層にあたり、コスパは良い部類になります。収益物件で考えるのであれば、この2種から選ぶのが無難でしょう。
高額な工事なので実際に行う機会が少なく、正直素人目には上塗りさえ綺麗にされてたら手抜き工事されてても見抜けません。
塗料代や足場にはそんなに利益は乗せれない（競合他社と比較されるので）ので、見えない部分で経費削減するそうです。例えば、①の工程だと足場を組む際に近隣に挨拶行かない、そもそも現場監督が常駐しない。③では錆びは残したまま。④では養生しない、メーカー指定より薄めて使う・・など挙げれば枚挙に遑がないですね。
だいたいどの業者も利益を2～3割乗せるのが一般的でしょうから、あまりに安い見積りだと逆に疑う方が良いかもしれません。
屋上防水って何？
読んで字のごとく、防水工事なのですが主に陸屋根（フラットな面）に対する工事を指すそうです。屋上に防水処理を施して、雨風による漏水がないようにするために行います。こちらも建物を延命させるための処置という事になります。
陸屋根は一般的な屋根と違い傾斜がないので、雨水が溜まりやすくメンテナンスを怠ると漏水につながりやすいです。それでなくとも屋上は常に紫外線に晒されるわけですから、実は外壁塗装よりも重要度は高いかと思います。
工程は大まかに5段階。
①既存塗膜の撤去
シートや防水層を撤去して、新たなシートを敷くための準備をします。
②洗浄
今回はアセトン拭きを行うようです。油分をふき取る、拭き掃除ですね。
③下地処理
クラックや凹凸をシーリングで補修します。これも外壁と同じく、この後の工程をスムーズに行う為にとても重要な作業です。
④塗装
プライマーで下塗り、主剤塗装（2回）、トップコートで上塗りです。主剤を塗布する前に通気シートや脱気装置を付ける工法もありますが、本物件では難しいとの事で塗装のみです。
今回は屋上まで階段で上がれるのでこのために足場は組みません。一般的な戸建ならまとめると良いと思います。
そして気になる費用ですが、実際に雨漏りが起こっている状態でなければ、そこまで高額にはなりません。今回は長い間手つかずの割に防水機能はまだギリギリ頑張ってくれてました。
まとめ
とまぁ、改めて確認してみると割と急ぎで壁を補修しなければ入居者に迷惑を掛ける寸前であった事が判明しました。危ない危ない。
気になる費用ですが、実際に何社か相見積もりを取りました。次回はその見積りを公開したいと思います！
今回は以上です。
コメント