【内見】一棟　1軒目

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。

物件内見をしてきましたので、自分の記録用に残しておきたいと思います。内見の際気になった点や購入判断のポイントも書いていきます。未来の自分が見返した時に役に立ちますように！

それでは早速いきましょう。

物件概要

• 物件価格　2,200万円
• 場所　神戸市中央区
• 築年数　50年
• 土地　33㎡
• 建物　130㎡（1DK4室+1店舗）
• 接道　幅員10m
• アクセス　最寄り駅から徒歩3分（3沿線）
• 環境　駅近、スーパー近い、病院も近いと住環境良し。単身者用なので、小中学校区などはあまり気になりません。これらではないですが、学校は近くにあるので、学生からも選択肢に入るかなと思います。人通りはそれなりにありますが、飲み屋街からは離れているので、夜は以外と静かそう。
• 駐車場　なし。駐輪場もなし。

別記事でも少し触れています。
▶ノンバンクへの打診

築古+容積率オーバーのなかなかの物件です。別の件を問い合わせた際に、仲介業者から紹介ありました。売主があまり大々的に告知して欲しくないとの事で、口頭での紹介です。何らか事情あるんでしょうね。それも気になります。

内見

1人で見に行きました。
レントロール見ると満室でしたので、部屋には入れません。以前募集されていた跡がポータルサイトに残っていまして、その写真を参考にします。

■外観
1階がテナントです。契約書を見るに最近入居されたばかりで、まさに工事中でした。他の階の電気メーターも動いているかチェックします。また、前面道路側に窓があり、そこに洗濯物や布団が掛けられてます。うんうん。レントロールは虚偽でないようで一応一安心。
外壁は少しくすんでるように見えましたが、触ってもチョーキングはなしです。目立ったヒビもなし。ただ、ところどころ塗装は剥がれているようですが、そんなに客付けには影響していないようです。

■共用部
ポストボロボロやんけ！鍵も壊れているし開きっぱなしです。これは替えてあげないといけないように思います。
ここは内階段なので、高圧洗浄などはできないのか、コンクリの階段は少し黒ずんでいます。掃き拭き掃除でなんとかなるもんだろうか？階段手すりもペンキ剥げて少し見栄え悪いですが、客付けに影響出ていないなら一旦問題は先送りですね。

■居室
さて、ここからはポータルに残っていた情報を参考にします。
広さは20㎡、内階段がある為L字の形をしています。居室部分は5帖。超狭いです！一般的なシングルベッドを置くと結構圧迫感ありそう・・。
そして扉を挟んで同じくらいの広さでキッチンがあります。Lの縦部分がキッチンといった感じです。そして全面フローリングです。

■設備
エアコン付き、TVモニターホンも確認できました。狭い以外は築年数の割に設備は悪くないですね。

■水回り
3点ユニットでない！風呂とトイレが分かれています。しかもユニットバス。洗濯機置き場も室内にあるし、築古の割に悪くなさそうです。キッチンはガスではなくIHでした。まぁ一人暮らしなら十分でしょう。

とりあえず、気になったのはポストですね。集合住宅では、替える前に入居者へ告知出したり色々と手間はかかりそうです。
PM（プロパティマネジメント＝入居者管理）は管理会社入っているようですが、BM（ビルマネジメント＝建物管理）は入ってなさそう。定期清掃くらいは手配しないといけないですね。自分でやっても良いですが。

利回り計算

• 購入費トータル　2,270万
  物件価格　2,120万+諸経費7％
  少しだけ指値しました。▲80万。
• 想定収入　256.8万（214,000/月）
  結構入ってくるように見えますが、ここから管理費やら水道代（家賃込）、そして返済を考えると意外とCFは残らないものです。
• 実質利回り　10.2％
  火災保険を100,000として、約10％です。先述したように、CFだとそんなに残らないです。表面利回り12％でこれですから、もっと低い利回り物件は初心者が手を出すには難しいんじゃないかという感覚を受けました。

まとめ