こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
初めての戸建物件です。
▶【内見】戸建 6軒目
区分はランニングコスト（管理費・修繕積立費）がかかる！よっぽど賃料を取れる物件でなければ、この毎月かかる費用がかなり重くのしかかります。
残念ながらikioの地域では大して賃料が取れない&そもそも物件価格が高い（安い価格帯の物件は一瞬で消える）と、お金を持っている大家は何とかなるけども、初心者には結構厳しい・・という状況が続いてました。
では、今は貯金しかないのか？と言うとそうでもなく、人口はそれなりの地域ですので、空き家もそれなりに出てきます。その中でも戸建は区分と違い、基本的に売主は一般の方です。という事はタイミングさえ上手くつかめれば、そこそこの価格で買えるのではないだろうかと考え、中古戸建も探してゆくようにしていました。
この物件は、その活動の成果第一号という事にもなります。
購入後の所感
満額購入でしたので、特に交渉なし。ikioの前にも内見はあったそうですが、買付は一番手を取れました。
まぁまぁそれなりに綺麗ではありますが、全体的な色見のせいか少し暗い家のイメージを受けます。
懸念していた駐車場は、上手く入れればハイエースもいける。業者さんが上手く停めてました。ikioには無理ですw
一応、買取再販の物件なので、給湯器だけですが新しくなってました。
どのようにして貸し出すか？
躯体がしっかりしている事が多く、そもそも手を加える事がないので、区分は居室に集中してリフォームを考えられましたが、戸建だとそうはいきません。
分かりやすい部分で外構。これは外壁です。エアコン室外機がついていた跡がありますね。機能的には問題なかったとしても、やはり何だかんだで先ずは見た目が大事です。補修もしっかり行います。
内容詳細は個別の記事リンクを貼っておきます。
1.水回り設備
浴室・・タイル割れなど表層のリフォーム。給湯器は新しいのでイキ。
キッチン・・使えるのでイキ。見た目だけシートを貼ってバリューアップ。水漏れがあるので、水栓は交換。
トイレ・・便器、タンクはそのままで、便座を温水便座に変更。
洗面化粧台・・交換。
設備周りは意外と自分で交換・手配できる事が分かりました。いやー、いろいろと勉強になりました。
▶浴室塗装を依頼！
▶古いキッチンを綺麗に！
▶水栓の交換
▶キッチン換気扇の交換
▶温水洗浄便座に交換！
2.壁・床
壁は板張りと繊維壁。板張りはクロスに、繊維壁は塗装で見た目変更。和室の壁だけ土壁でしたので、ここもボード上貼りでクロスへ。
床はフロアタイルに。和室はそのままで、畳を表替えで対応。
居室扉も穴が空いている部分があるので、補修がてらシートを貼る。
3.その他
照明を全室LEDに変更。玄関は人感センサーを付けて利用しやすいように。他、壊れているインターホンや換気扇を交換する。
▶コンセントカバーを交換
4.外壁
エアコン室外機跡を塗装で隠す。錆びている玄関扉の交換。
▶ドアノブを交換
など、主に表層リフォームです。
あまりリフォームにお金をかけたくない！・・一心でしたが、改めて一軒まるまるリフォームするとなると、約200万円くらい掛かりました。結果だけ見るとやっぱり結構しますねぇ。まぁほぼ外注でこれなら抑えられた方なんでしょうか・・。DIY大家さんのブログ見ていると掛かった費用の少なさにビビりますw
一応、リフォーム費用は想定家賃の3年以内には収まりました！今回は内装屋の比率が高かったので、そこの見積りをもって融資打診しました。
▶リフォーム費用
リフォーム費用の融資記事です。
融資での購入だけでなく、オーバーローンも初めての経験でした。急に諸々必要になるので、改めて普段から資料関係は準備しておこうと思い知らされましたね・・。
▶滋賀銀行にお伺い①
購入の融資記事です。①～⑤まであります。
客付け
無事に工事も終わりましたので、貸出を行います。むしろここからが本番ですね。
賃料は相場より少し高めに出します。その代わり、戸建ならではの「ペット可」を条件に入れます。小型犬などはマンションでも良く見かけますが、犬なら中～大型もOK。多頭飼いもOK。珍しいペットもOK。という物件は少ないでしょう。そこで差別化を図ります。
ペット可の条件も初めてですね。犬は多いけど、猫OK物件少なくない？と思い、挑戦してみました。猫は爪研ぎやトイレの習性が～という記事も見かけましたが、これって室内で飼う以上犬も一緒ちゃう？と個人的には思います。
募集も地場不動産屋にいくつかお願いしましたが、平行して自身でもECHOESやウチコミ！にも出します。自分で出す分は反響を直接知る事ができますし、直接入居希望者に営業する事もできるので、積極的にやっていきます。掲載する分には多少の費用が掛かる場合もありますが、引き換えにリアルな市場を知れますのでおすすめです。
以上、戸建1号のまとめでした。
コメント