こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
初めての戸建物件です。
▶【内見】戸建 6軒目
区分はランニングコスト（管理費・修繕積立費）がかかる！
よっぽど賃料が取れる物件でなければ、この毎月の固定費がかなり重くのしかかります。
残念ながらikioの見ているエリアでは、都心ほど賃料が取れない&そもそも物件価格が高い（安い価格帯の物件は一瞬で消える・・）
お金を持っている大家なら何とかなるかもしれませんが、初心者には結構厳しい市場です。
では、今は貯金して待つしかないのか？というと、そうでもありません。
人口がそれなりにある地域なので、空き家は一定数あります。そして戸建は区分と違い、売主は一般の方であることが多い。
となると、タイミングさえ合えば、そこそこの価格で買えるのでは？ と考え、中古戸建探しも並行して進めていきました。
この物件は、その活動の成果第一号となった物件です。
購入後の所感
満額購入だったため、特に価格交渉はしませんでした。ちょっと焦りがあったかもしれません。
ikioより前にも内見はあったようですが、買付は一番手を取れました。
写真のとおり、全体的にはそこそこ綺麗ですが、色見のせいか少し暗い印象を受けます。
懸念していた駐車場は、業者さんが器用に停めていたので、上手く入れれば「ハイエースもいける」と確認できました（自分には無理ですw）。
買取再販の物件なので、給湯器だけは新しくなってました。
どのようにして貸し出すか？
区分は居室中心のリフォームで済みますが、戸建だとそうはいきません。
外構や外壁など全体を見ないといけません。
外壁を見ると、エアコン室外機跡が残っていました。
機能的に問題なくても、やはり「見た目」が大事。補修は必須です。
ここからは、主に表層リフォームの内容です。
内容詳細は個別の記事リンクを貼っておきます。
1.水回り設備
・浴室：タイル割れなど表層のリフォーム。給湯器は新しいのでそのまま。
・キッチン：本体は使えるのでそのまま。見た目のバリューアップとしてシート貼り。水漏れがあるので、水栓は交換。
・トイレ：便器・タンクは既存のままで、便座を温水洗浄便座へ交換。
・洗面化粧台：交換。
設備は「意外と自分で交換・手配できる」ことがわかり、大変勉強になりました。
▶浴室塗装を依頼！
▶古いキッチンを綺麗に！
▶水栓の交換
▶キッチン換気扇の交換
▶温水洗浄便座に交換！
2.壁・床
・壁：板張りはクロスへ、繊維壁は塗装へ変更。和室の土壁は石膏ボード上貼りしてクロスへ。
・床：フロアタイル仕上げ。和室は畳の表替え。
・建具：居室扉に穴があったので補修＋シート貼り。
3.その他
・照明を全室LEDに変更。
・玄関に人感センサーを付けて利用しやすいように。
・壊れていたインターホンや換気扇を交換。
▶コンセントカバーを交換
4.外壁
・室外機跡を塗装で補修。
・錆びていた玄関扉ドアノブを交換。
▶ドアノブを交換
結果として、表層とはいえ 一軒まるごとのリフォームで約200万円 かかりました。
外注比率が高かったとはいえ、「やっぱり結構かかるなぁ・・」という印象です。
DIY大家さんの話を聞いていると、費用の少なさに本当にビビりますw
ただ、リフォーム費用は想定家賃の3年以内には回収可能。
今回は内装工事の比率が高かったので、その見積もりをもって融資も相談しました。
▶リフォーム費用
（リフォーム費用の融資記事です。）
融資での購入だけでなく、オーバーローンも初めての経験でした。
一気に必要書類が増えるので、「普段から資料を揃えておくことの大事さ」を痛感しました・・。
▶滋賀銀行にお伺い①
（購入の融資記事。①～⑤まであります）
客付け
無事に工事が完了したので、いよいよ貸し出しへ。ここからが本番ですね。
賃料は相場よりやや高めに設定。
その代わり、戸建ならではのペット可 を条件に入れました。
・小型犬 → OK
・中～大型犬 → OK
・多頭飼い → OK
・猫 → OK
・珍しいペット → OK
こういう物件は非常に少ないため、そこで差別化を図ります。
猫に関しては、爪とぎやトイレ問題が心配されがちですが、「室内で飼う以上、犬も同じじゃない？」と個人的には思っています。
募集は地場の不動産会社に依頼しつつ、平行して自身でも「ECHOES」や「ウチコミ！」へ掲載しました。
自分で出すと反響を直接知る事ができますし、直接入居希望者に営業する事もできるので、おすすめです。
多少費用はかかりますが、リアルな市場感を得られるのが大きなメリットです。
以上、戸建1号のまとめでした。
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