こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
戸建3号（予定）の購入後に向けて行う事のまとめです。
▶【内見】戸建 12軒目
まだ引渡し前ですが、契約が終わったので購入後に行える事をもろもろ手配していってます。
もう空家も数軒目になりますと、手慣れたもの・・など言えるわけもなく、今回も四苦八苦しながら慌ただしく楽しんでおりますw
大まかに行わなければならない事としては3点あります。
①購入後のインフラの整備
②リフォームの手配
③客付けの手配
となり、特に②リフォームの手配に関しては、引き渡し後にすぐに工事に入れるようにしないと無駄な期間が出てしまいますので、第一に進める必要があります。
では順番に詳細を見ていきましょう。
①購入後のインフラ整備
インフラ整備とは何ぞや？ですが、水道・電気などの生活に必要な部分の開通の事です。今は前所有者名義で停止されているので、名義の変更といつから使い始めるかを各社に伝えて使えるようにします。
・電気、水道
これらはネットから申し込みができます。各メータに「供給地点特定番号」というものがありますので、それを各社申込フォームで伝えて開通申込をします。
もし番号が不明でも住所（部屋番号）と郵便番号、建物外観の特徴を伝えて作業員がメータを確認できれば問題なく申込ができます。
これを引渡し日またはその翌日から使えるようにします。というのも、工事に入る際にそれらインフラが必ず必要になるからで、工事開始を引渡し日に合わせるなら手配しておく必要があるからです。
なお、都市ガスは工事で使用することはなく、入居者が開通しますので手配する必要はありません。
・プロパンガス
一方、プロパンの契約者は大家になります。これはアパートでも戸建でも同じで、契約名義は大家ですが月々の利用料は入居者負担になります。
▶プロパンガスは高いのか？
中古物件でよくあるのが、前所有者の契約していたボンベやメータが置きっぱなしになっています。これは、プロパンガス屋からすれば置いてれば次所有者が連絡をしてくるからで、そのまま継続して次所有者とも契約したいから、わざと放置しています。
どこの会社のものであるかは、メータやボンベに会社名が書かれてますので、基本的にはそこに電話すれば契約できます。
別にそのプロパンガス屋と契約は必須でないので、新たに乗り換えて問題ありません。新たな業者はネット検索で探しても良いですし、一括見積りサービスを使用して月々の利用料が低くなる会社を探すもよしです。
今回の戸建3号は見積りサービスを使用して新たに契約をしました。
気になる利用料ですが、都市ガスとほとんど同じです。探せば安いところもまだまだあるみたいですね。
注意喚起の意味での余談ですが、このような乗り換えをおこなった場合、元の業者から待ち伏せや直接電話があったりして安くするから変えないで欲しい。という迷惑行為のような営業を掛けられる事例もあるようです。
全ての業者がそうではないでしょうが、そのような営業する業者は少しグレーな雰囲気の業者が多く、継続契約したら最後、短期間で徐々に値上げして結果的に損をするという事態になるという話も聞いた事があります。
戸建3号の元プロパンガス屋もそんなヤバい会社でない事を願うばかりです。
・テレビ、インターネット回線
結論から書きますと、これらは入居者で契約してもらう必要があります。使用者名義での契約になるので、大家側で契約する場合は、大家に請求がきてしまいます。
賃貸借契約で共益費としてテレビやネットの使用料金を徴収するのであれば、それでも良いと思います。これは多くのアパートではそうかもしれませんね。
例えば、光回線（設備）だけ準備したいとなっても、それのみの工事は少なくとも戸建では請けてくれないので、必然的に入居者で準備してもらう事になります。それでは客付けに影響が出る場合もありますので、工事費を負担する、などで入居優先するのも一つの戦略です。
ちなみにikioは入居者負担で工事してもらいます。ネットやテレビがないからといって生活できないわけでもないですからね。
・火災保険
これも引渡し日から開始されるように事前に準備します。まだ誰も住んでもないですし必須でないように思いますが、万が一引渡し後に地震や台風などで被害が出た場合は多額の修繕費を用意しなければ、運営もリフォームすらままならなくなります。
それに備える意味でも、空き家だろうとリフォーム中だろうと掛けておいて損はないかと思います。保険料は数日～1ヶ月だと数百～数千円程度くらいの負担ですしね。
②リフォームの手配
購入後そのまま貸出し可能な物件は基本購入しません！（高くて買えません！）
なので、購入時にはどこまでリフォームするか確認しながら内見を行います。
こだわれば青天井に金額が上がっていきますので、「住むのに必要な箇所の修繕」を目線に、あとはどこの見栄えを良くしたら客付けしやすいかを考えて見ていきます。
リフォーム費用の概算は・・まぁ今までの経験です。過去にどれだけ見積もりをしたかで、だいたいの修繕費が見えるはずです。そこまで自信がないうちは、業者を伴って内見でもいいと思います。金額の他に施工方法のアドバイスもくれますしね。
・業者の選定
さて、内見を行い修繕箇所を決めたなら、各工程に合わせた業者を手配します。職人だけでも内装・大工・電気・水回り・・それぞれに専門職が居られますが、個人的にはとりまとめてくれる工務店がベターだと思います。工務店に現場を仕切ってもらった方が楽なんですよね～。
費用的には各職人に直接発注する方が安くなりますが、工期の調整や施工ミスがあった際にどこに責任があるのかと揉めだすと、すっごいストレスになりますので・・。
・引渡し前のリフォーム内見
契約後に仲介業者経由で売主に許可をいただき、現地キーボックスを用意してもらいます。
まだ自分の所有物件でないので、いつ頃何人で見積もり内見に行きますとお声がけしてから採寸や打ち合わせを行いましょう。
契約～引渡しまではおおよそ1ヶ月期間が空く場合が多いので、その間に見積もり調整すれば、引き渡し日から工事に入る事ができます。
複数社に依頼を分ける場合は、1～2時間間隔で予定を入れておくと、手間は少ないです。自分は半日～一日空き家に居る事になるので疲れますけどねw
参考までに、戸建3号では工務店には内装、外構関係を便利屋に依頼しました。屋内と屋外で仕事を分離した感じですね。外構は掃除や修理など様々な項目があったので、便利屋の方でまとめてもらいました。
③客付けの手配
最近は、客付け業者に物件の内見前にいくらで貸せそうか？と問い合わせてから内見に臨んでいます。
賃料の目安があれば、利回りからどれだけ修繕費を掛けられそうか、指値をする必要があるか。など戦略を立てられるからですね。
既に取引のある業者なら割と柔軟に対応してくれますし、やはり餅は餅屋なのでかなり参考になります。
・客付け業者にも内見してもらう
先ほどのリフォーム業者同様、引き渡し前に来てもらって「どこを修繕する予定」とプランを話しながら最終的な条件相談をします。
相手もプロなので表層リフォームはこんなイメージになる、という事が想像できますから、実際の間取りや残す設備などで話ができる為大変楽です。
ここは良く見られる場所だからしっかりした方が良い、などのアドバイスもくれるので予算組みをする際に参考になりますよ。
・早めの募集開始
リフォームプランを基に、リフォーム中に募集開始してもらいます。
当然室内は見れないですが、募集期間が長い方が人の目に触れやすいので、立地であったり室内の広さなど最低限の部分で引き合いが期待できます。新築募集は工事完成前に行ってますよね、あれと同じ考え方です。
条件付き（エアコン付けてほしいなど）で申込がある場合もありますので、早めの募集は大事かなと思います。
なお、流石に引渡し前に広告掲載は行いません！まだ自分の所有物件ではないので、そこは気を付けております。
まとめ
何だかんだと引渡し前に行える事は多くあります。
早めに手配する事で、空室期間を少しでも減らしておけると精神的にも楽になりますしね。
方々に連絡したり、立ち合いしたり大変ではありますが、計画通り手配を済ませる事ができると脳汁が溢れるくらい気持ちが良いです！
そもそも引き渡し後は、手配した各社がそれぞれ動いてくれますから、やる事といえば確認と入金のみです。この引渡し前の段階が大家業をやっていて一番楽しい時間ではないでしょうか？抜けもあるかもしれませんが、是非参考にしてみてください。
今回は以上です。
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