【内見】戸建　6軒目

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。

物件内見をしてきましたので、自分の記録用に残しておきたいと思います。内見の際気になった点や購入判断のポイントも書いていきます。未来の自分が見返した時に役に立ちますように！

それでは早速いきましょう。

物件概要

• 物件価格　580万円
• 場所　神戸市垂水区
• 築年数　35年
• 土地　60㎡
• 建物　70㎡
• 接道　幅員7ｍ、接道6m
• アクセス　最寄り駅から徒歩40分
• 環境　幹線道路沿い。少し坂の上にあるので、駅からはギリ3km圏内だが時間がかかる。歩きたくない。繁華街まで1km圏内ではあるが、坂道があるので自転車や徒歩は厳しそう？
• 駐車場　軽のみ。コンパクトカーはちょっと道路にはみ出る。

新しい分譲地が近くにあったり、普通に需要はありそうな場所です。ただ、地形の関係から車は必須地域です。また、新耐震基準でこの価格の物件はなかなか見ないので、何か問題あるんか？とシンプルに気になって見に行きました。

今回の目的としては、自己資金を少なめに、融資でできるだけ引っ張るです。

内見

今回も工務店の方と行きました。

写真で見た感じキレイそうですが、見えない部分まで見てもらいたいのと、リフォーム見積りを作成してもらう為です。一度お仕事したところであれば、こういった事にも付き合ってくれるので助かります。

早速みていきます。

玄関は少し古さを感じますが、床も壁もしっかりしています。むしろちょっとキレイなくらい。

とはいえ、追い焚きもできるし、トイレも温水便座が付いてます。
ガスコンロはビルトインでなく置きタイプなので新たに設置必要ですが、他は一通り揃っている印象。設備的には全然ありですね！


続いてキッチンです。
床はしっかりしていますが、壁がちょっと・・・いや、結構汚いです。汚れ？というより剥げている・・・？

天井の高さも同じなので、繋げるのありですね！
やっぱり毎日必ず行く場所なので、ある程度の解放感は欲しいところです。

床下収納から基礎部も確認できました。
北向きの家だったので、少し湿気が気になってましたが腐りもアリもなさそう！こういう普段見えない場所がキレイだとちょっとちょっとテンション上がりますね。

ですよね～。

2階は2室に襖で区切られた和室です。ここは土壁です。
和室はそのまま活かしたいので、壁は塗ろうかな。

床は少しフカフカしているので、根太が腐ってるかもしれません。
位置的に風通しが少し悪そうです。壁は少しカビてるかな・・？

それよりも気になったのが天井。
雨漏りあとっぽく見えますが、そんなに浸みている感じはしない。

んなパターンもあるんか。まぁ、今はいないのであれば石膏ボードで蓋するという手もありそうです。
壁もカビてるから多分雨漏りかとは思いますが。

ただ、躯体としては傾きもないし、主だった漏水も見られません。
適度な修繕で貸し出せそうです。

利回り計算

• 購入費トータル　746万
  物件価格　580万+諸経費8％+修繕費120万
  修繕費はもう少し抑えられるかも。
• 想定収入　84万（70,000/月）
  付近の戸建募集を見ていると1,000円/㎡が相場っぽいです。一応地場の仲介にも確認したところ、住所で考えると7万後半～8万円くらいだろうとの回答。
• 表面利回り　11.3％
  修繕を少し抑えるか、想定家賃を少しあげれば12％超えますね。近くの分譲地が150㎡で2,000万↑での販売だった事を考えると売却益も少し見込めそうです。皮算用ですがw
• 実質利回り　9.3％
  こちらも想定家賃を少し上げれば10％超えるかなといったところです。良くはないですが、ネットで10％くらいなら個人的には全然OKです。

まとめ