こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
戸建物件です。
▶【内見】戸建 8軒目
人気の明石市の戸建です。少しアツい地域からは離れていますが、子育て政策をはじめ、同市内であれば政策を受けられますので、へき地だろうと人気はあります。
今回の物件は駅近である上に平坦地なので、住環境としては良いです。惜しむらくは駐車場がない事ですねー・・近隣に月極はありますが、地方では割と重要なポイントです。
購入後の所感
古家つきの土地売りでした。
土地値がだいたい400万。そして購入費が400万ですので、現時点では実売で考えれば含み益の状態です（諸費用など掛かるので大きな利益ではないですが）。
前の所有者はけっこう綺麗に使われていたので、正直クリーニングだけでも貸せそうです。設備が壊れているわけではないのですしね。
ただ、それでは面白くない・・ので、より綺麗にして家賃も上げて挑戦してみようと思います！
今回、初めてのやり取りをする工務店ですし、その仕上がりも見てみたいという理由もあります。
どのようにして貸し出すか？
ここは築40年ですが鉄骨造で、この築年数にしては珍しくほとんど傾きが感じられません。床鳴りする部分はありますが、躯体がしっかりしているのはすごくプラスの要素だと思います。
いくつかの業者に相見積りしまして、営業の対応と費用を見比べます。そして2社に分離発注しました。
A社：営業の対応◎ 特に自分では気づけない電気関係や内装の細かな部分など、結構方々駆けてくれているのが分かります。ただ、全体的に費用は高い。
→大工・電気・内装を発注
B社：営業の対応は塩。受け身で、提案力は弱そう。ただ、各項目は掛け目が良く、全体的に他より安いです。
→設備関係を発注
一応顔合わせはしてくれましたが、ライバル同士。仲良しこよしとはいきません。スケジュール合わせや廃材・片付けなどikioがする調整事は結構ありました。
1.水回り設備
浴室・・UBに新調。浴室が少し大きくなるので、合わせて壁も新しくします。ここが2社関わる部分なので大変でした・・。
キッチン・・システムキッチンに新調。
トイレ・・便器を新調。
洗面化粧台・・新調。
設備周りは個別で手配もできますが、これだけ変えるならまとめて発注した方が安いです。
2.壁・床・天井
壁は全面塗装でしたので、上から新たに塗装をします。アクセント塗装を実装！遠目にはクロスと大差ない仕上がりですね。
床はフロアタイルと金額に差がなかったのでフローリングに。1Fは赤めのチェリー、2Fは白っぽいオークです。
天井も全室塗装です。ジプトーン感が薄れました。
3.その他
電球照明をローゼットにしてLEDに変更。玄関は人感センサーを付けて利用しやすいように。全室エアコンコンセントを追加し、分電盤も新しくなりました。
4.外構
特に触ってないですが、小さいながらお庭がついてます。雑草取りをし、花壇として復活させてます。
今回も主に表層リフォームです。
水回り4点も加えて約300万円くらい掛かりました。今回は自分でまったく手を入れてないですし水回り入れてなら、まぁこんなもん？工務店斡旋業者に軽くお話すると最低でも400万～しか受けられない！無理！との事でしたし・・抑えられましたよね？そう信じます！
一応、リフォーム費用は想定家賃の3年を少しオーバーしてます。リフォームしたい欲に負けた結果ですねw
まぁ、物件を安価で仕入れられた分、売却検討する5年後には回収できている数字です。結果OKです。
客付け
無事に工事も終わりましたので、貸出を行います。むしろここからが本番ですね。
周辺の同築年数・広さの戸建相場がだいたい5.7万～6.4万くらい。今回はほぼ相場と同じ6万で出してます。プラスαとして、ペット可にしてます。これが吉と出るか凶と出るか・・。
などと記事を書いてる途中で、客付け業者から申込の連絡入りました！掲載1日目、1組目です。早すぎるw ペット込で6.7万での合意ですので、結果的に相場より少し上でのご入居です。
世間ではリフォームに力を入れても・・という風潮もありますが、やはり多少お金掛けてでもしっかりとリフォームした方が、決まりやすいんだなと思いました。
以上、戸建2号のまとめでした。
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